Propiedades supermillonarias: Dubái vive un auge inmobiliario, quiénes compran, en qué invierten y la influencia del Mundial

Cada vez que Rusia tira una bomba, Dubai explota pero no en pedazos. Desde que empezó el conflicto bélico en Europa del este, un tsunami de capital privado principalmente ruso llegó a los Emiratos Árabes Unidos. El país quedará este año en el puesto número uno en atracción de capital privado, al recibir la mayor entrada neta de millonarios a nivel mundial. Así se desprende del último informe de Ciudadanos Globales de Henley & Partners, compañía con base en Londres que rastrea las tendencias de migración de inversión y riqueza privada en todo el mundo.

“Hay un mercado inmobiliario muy caliente que crece cada vez más. Y no va a parar por varios motivos. El gobierno de Emiratos Árabes ha facilitado mucho el acceso a los turistas que quieren ser propietarios y obtener su residencia fácilmente. Se hizo muy accesible a las inversiones del exterior, y conveniente en términos impositivos. La guerra trajo una avalancha de inversiones, no solo rusos también polacos, checos, eslovacos, búlgaros. Y con el Mundial en Qatar se viene otro récord en transacciones”, enumera Marcelo Olguín desde Dubai, associate partner de Hive Newtork Real Estate.

Olguín es argentino, y se asentó allí en marzo de 2020. Vivía en Beijing, y a fin de 2019 había tomado la decisión de volver a Argentina. En febrero pasó por París y cuando estaban por llegar los contagios de Covid, cambió de destino y emigró a Dubái, al buscar un lugar que le permitiera quedarse siendo turista. Allí se convirtió en residente legal.

La facilidad de residencia es, en efecto, uno de los motores del boom de real estate. Los inversores van detrás de la Golden Visa, una iniciativa que otorga 10 años de residencia con posibilidad de trabajo y estudio, con una inversión en una propiedad de 2 millones o más de Dirhams (US$544.000). Las ventajas impositivas la hacen aún más atractiva.

Si bien el país está compuesto de siete emiratos, todos los caminos conducen a Dubái. “No se puede comparar con ningún otro emirato por sus atracciones, lujo, cultura. Es muy cosmopolita, ninguna ciudad del Golfo es así. Está diseñada para los extranjeros, no solo para europeos, también latinoamericanos y asiáticos”, explica Olguín.

Allí llegan fundadores de empresas emergentes, inversores de los países vecinos del Golfo llenos de efectivo después del aumento de los precios del petróleo, y millonarios chinos que huyen de las estrictas restricciones del covid en Asia.

Facilidad para invertir

Los precios inmobiliarios de lujo de Dubái llegaron a subir un 80% en los últimos 12 meses, impulsados por una avalancha de compradores adinerados que establecieron segundas residencias en la ciudad. “Es un mercado incomparable con EE. UU. por la baja tasa impositiva. En Dubái se paga cero de impuesto a las ganancias. En el caso de mis clientes, venden su propiedad con un margen de ganancia que puede ser del 40% o 50%, y ha llegado hasta el 70%, y la totalidad de ese dinero va directamente al vendedor, sin tener que compartir nada al gobierno de Emiratos Árabes. No existe el crimen en absoluto, ni te roban, ni te matan. La infraestructura es excelente, con metros y subtes de alta calidad, autopistas, playas, lujo, bonitos edificios. Y una moneda dolarizada, donde no hay devaluación. Yo ahorro en la moneda local. Por estos motivos hay tanta inversión y turismo. A veces me quedo sorprendido por la falta de información que hay en el exterior sobre Dubái”, enumera. Entre sus clientes de Latinoamérica, se destacan los mexicanos, colombianos, peruanos y argentinos. “En todo Latinoamérica las inversiones de Medio Oriente están muy tapadas por las opciones de Estados Unidos”.

La facilidad de invertir en los Emiratos para un extranjero es asombrosa. No hace falta tener cuenta bancaria en el país, y cualquier persona puede reservar una unidad a una constructora con un link de pago. Se paga por transferencia bancaria o por criptomoneda, modalidad que está muy de moda.

La compra y venta de propiedades en pozo es furor y hay proyectos que se venden en horas. “Es increíble cómo funciona el mercado. Los inversores tienen que estar preparados, para el día del lanzamiento tener un turno, y estar listos para pagar la primera cuota. Simplemente se hace la reserva con un link que se manda por mail, y en 72 horas se debe abonar el pago inicial”.

Cuando el inversor abona el 20% del valor de la propiedad, el gobierno de Emiratos Árabes le da un pretítulo que autoriza a revenderlo. El agente inmobiliario cuenta el caso de un cliente que se llevó una ganancia de US$190.000 en la reventa de un departamento a construir. El valor inicial, es decir el precio de la constructora, fue de US$368.000. El inversor, pagando solo la tercera cuota que alcanzó el 20% del valor de la propiedad (US$74.000), lo revendió y obtuvo una ganancia de US$190.000 antes de la siguiente cuota. “En Dubái este tipo de transacciones se ven a menudo” y muestra los documentos de otro cliente que compró en 1,35 millones de Dirhams (US$367.000) y lo revendió con el pretítulo en 2,05 millones de Dirhams (US$559.000) meses después.

Los precios varían según las torres. En el famoso downtown donde está el Burj Khalifa, el edificio más alto del mundo, la torre de lujo Bellevue que se entregó a fin del año pasado tiene unidades con vista al rascacielos que se venden a US$6000 el metro cuadrado. Pero en la zona, también hay departamentos de 50m² con amenities, sin tanto lujo, en torres nuevas por US$220.000.

Olguín detalla que en pozo siempre es más barato. “En Bellevue Towers, por ejemplo, un cliente compró un departamento de un dormitorio de 75m² a construir en US$254.000 (hoy cuesta US$100.000 más), más el 4% de tasa del Dubai Land Department, que es lo que cobra el gobierno en cada transacción de compra (no se paga al vender). El dueño de esa unidad tiene un costo de US$4200 anuales de expensas. Si alquilara su propiedad por contrato anual recibiría unos US$27.000 al año, una rentabilidad de casi el 10% anual, pero le saca alrededor de US$3500 mensuales en Airbnb, un retorno mayor”, expone Olguín y remata que Dubái está entre las ciudades de Airbnb más rentables del mundo.

Su recomendación es comprar una propiedad en proyecto de una constructora de alta reputación, lo que requiere un estudio y conocimiento de mercado, con el fin tanto de ganar en la reventa o de alquilarlo. Los proyectos más demandados son los que tienen financiamiento sin interés post entrega. Se paga la última cuota del 50% con la entrega de la llave, y el resto se puede ir saldando en tres o cuatro años dependiendo el plan de pago.

Las expensas las paga el dueño, y su valor anual es en base a la superficie del departamento (alrededor de US$4 a US$6 por pie cuadrado). Si la unidad se pone con contrato anual, Olguín asegura que la comisión se le cobra al que alquila y no al dueño. Mientras que si es alquiler temporario, se cobra un porcentaje de la renta por el mantenimiento que va del 15% al 20% dependiendo la propiedad. En este caso, el propietario tiene que invertir en amueblarla, lo que puede insumir unos US$8000 entre muebles y electrodomésticos.

Las cifras del Dubái Land Department respaldan el furor por los nuevos proyectos. En 2021 se realizaron 36.491 operaciones de primera compra (de pozo), más que el total de 2019 y 2020 combinados. En el caso de la reventa, en 2021 se hicieron 24.434 transacciones por US$66.000 millones, mientras en 2020 se hizo una cantidad similar de operaciones pero por un monto total de US$53.800 millones, lo que habla de los aumentos de precios.

Hasta el 24 de octubre de 2022, Dubai lleva 74.680 operaciones por un monto total de US$201.000 millones en su totalidad (pozo y reventas). Será un año ultra récord. El 2022 podría equiparar los US$241.000 millones anuales que representaron todas las transacciones de real estate en el estado de La Florida, en Estados Unidos.

Según Dubái Land Department, las compras con hipoteca no subieron en la misma escala que las compras totales. Incluso, 2019 tuvo una porción mayor de transacciones con préstamo que el 2021, lo que habla de la corriente de compras cash.

Millonarios que llegan, millonarios que se van

Rusia ha sufrido la mayor emigración de millonarios en los últimos seis meses, con salidas netas previstas de 15.000 personas para fines de 2022: un 15% de su población de altos recursos, y 9500 más que en 2019, antes de la pandemia.

Las cifras de migración que rastrea Henley & Partners se enfocan solo en personas con una riqueza superior a un millón de dólares (HNWI, por sus siglas en ingles) y que realmente se han mudado, es decir, aquellos que permanecen en su nuevo país más de la mitad del año.

La invasión de Rusia está impulsando un fuerte aumento en los HNWI salientes también de Ucrania, que se prevé que sufrirá su mayor pérdida neta en la historia del país: 2800 personas de altos recursos (42% de su población HNWI) y una pérdida de 2400 más que en 2019.

Los Emiratos Árabes Unidos se han convertido en el centro de un gran interés entre los inversores adinerados y se espera que experimenten la mayor afluencia neta de HNWI a nivel mundial en 2022, con un pronóstico de 4000 nuevos ricos según Henley & Partners: un aumento espectacular del 208% frente a la afluencia neta de 2019 de 1300, y uno de sus más altos registrados.

Los 10 principales países en términos de entradas netas de HNWI en 2022 serán los Emiratos Árabes Unidos, Australia, Singapur, Israel, Suiza, EE. UU., Portugal, Grecia, Canadá y Nueva Zelanda. Por otro lado, los 10 países donde se pronostican las principales salidas netas son Rusia, China, India, Japón, Ucrania, Brasil, Reino Unido, México, Arabia Saudita e Indonesia.

La decisión de permanecer neutral mientras gran parte del mundo adinerado cerró sus puertas a los rusos luego de la invasión de Putin a su país vecino ha dado sus frutos para los Emiratos Árabes Unidos. Numerosos países impusieron sanciones e incautaciones de activos a rusos. Países como Francia, Alemania o Inglaterra incautaron yates o congelaron bienes muebles e inmuebles. Pero en Emiratos Árabes, todos son bienvenidos… mientras tengan capital.