Negocio en dólares. Crece la oferta de viviendas alquiladas por Airbnb en Capital

En el último año, la oferta de propiedades para alquiler temporario vía plataformas en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 83% y, en barrios que no suelen ser turísticos, se disparó hasta un 600% por el atractivo que representan los alquileres dolarizados y la no regulación del sector.

Cabe destacar que en territorio porteño los contratos tradicionales de alquiler de viviendas son regidos por la Ley de Alquileres, mientras que también hay una norma de Registración de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico, pero ninguna de las dos contempla a la actividad a través de plataformas.

De acuerdo con un informe exclusivo para LA NACION de AirDNA -un sitio que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway-en agosto de 2018 había 7688 lugares disponibles para alquilar temporalmente en la ciudad de Buenos Aires (propiedades completas), mientras que en el mismo mes de este año la cantidad había ascendido a 14.061, una suba del 83%.

Y si se mira por barrios sorprende ver que zonas no tan frecuentadas por turistas tuvieron un crecimiento exponencial. Por caso, Almagro pasó de 229 a 442 casas o departamentos en alquiler temporario vía plataformas (+93%); Balvanera, de 243 a 457 (+88%); San Nicólas, de 444 a 867 (+95%); Villa Crespo, de 162 a 338 (+109%); y Villa Urquiza, de 54 a 103 (+91%).

En tanto, barrios que casi no tenían propiedades ofrecidas por esta vía cuadriplicaron y hasta sextuplicaron su oferta como Parque Chacabuco, que fue de 3 a 16 unidades completas disponibles (+433%); Villa Luro, de 2 a 11 (+450%); y Monte Castro, de 1 a 7 (+600%).

Por último, el único barrio que decreció en participación de alquileres vía plataformas en un año es Villa Santa Rita, que pasó de 3 a 2 unidades disponibles (-33%) y Palermo creció como el promedio: un 82%, de 2482 a 4510.

Consultado por este diario el fundador de Reporte Inmobiliario, José Rozados, dijo que, a través de las plataformas, los propietarios obtienen una rentabilidad mayor, que puede llegar a triplicar a la de un alquiler tradicional en promedio.

"La mayor rentabilidad sumado a la flexibilidad que otorga la modalidad del alquiler que no requiere atarse a contratos que puedan llegar a ser limitados, o regulados adicionalmente, en el último tiempo está haciendo crecer el interés de propietarios de volcar su inmueble hacia el temporario en detrimentro del tradicional", afirmó.

Según el informe de AirDNA, por día en promedio se pueden ganar US$55,78 ($3360 al tipo de cambio del 8/10), aunque hace un año la cifra ascendía a US$58,27 porque había menos oferta. En tanto, el porcentaje de ocupación de las unidades está en el orden del 53,3% cuando en agosto de 2018 era del 59,9%.

Vale aclarar que, por ejemplo, Airbnb -a través de otra empresa- les deposita el importe a los huéspedes en una cuenta bancaria asociada (en la que se pesifica), en una tarjeta prepaga Payoneer (el dinero queda en dólares pero, si se la usa en el país, los gastos son en pesos y, si se quiere retirar el dinero de un cajero, se pesifica) o en una cuenta Paypal (el dinero queda en dólares, pero si se pasa a una cuenta bancaria se pesifica). A esto hay que descontarle el 3% de la comisión que se lleva la plataforma y las retenciones a cuenta del pago de impuestos que realiza la firma que pueden llegar al 28% entre IVA e ingresos brutos si no se está inscripto como monotributista con la renta blanqueada.

Atento al crecimiento de la oferta vía plataformas, el Gobierno de la Ciudad está preparando una ley para que las propiedades que se oferten por Airbnb u otras páginas se registren. La intención es tratarla antes de fin de año aunque aún están en la fase de consultas con todos los actores del sector.

"Los alquileres temporarios turísticos existían legalmente, pero está claro que la ley (4632 de 2013) necesita actualizarse porque no estaban contempladas las plataformas. La idea es que las unidades que estén en alquiler temporario se registren, lo que creemos que también es una tranquilidad para el que alquila. La idea es llegar a un consenso antes del trámite legislativo", informaron fuentes del Ente de Turismo porteño.

Sin embargo, esta es sólo una pata del problema -la competencia desleal para hoteles u hospedajes registrados- siendo que la irrupción de las plataformas representa un desafío mayor. De acuerdo con un estudio del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) llamado "Viviendas en conflicto: el despliegue de Airbnb en Buenos Aires", "el problema de fondo que Airbnb le está planteando a las ciudades es la competencia por las viviendas, sobre todo en contextos donde existe déficit habitacional".

"En un contexto de aumento de precio de los alquileres y caída del salario real, en un ciudad con déficit habitacional estructural, cualquier factor que presione sobre el mercado inmobiliario profundiza las dificultades de acceder a una vivienda. Un análisis específico debería poder establecer en qué medida la valorización de las propiedades promueve el despliegue de Airbnb y, a la inversa, cuánto de este despliegue impacta en la valorización de todo el parque habitacional a partir de instalar una percepción de ganancia potencial ligada a los alquileres turísticos dolarizados", concluyeron.