En el corazón de Belgrano: la emblemática esquina en la que todas las marcas quieren estar

Los especialistas coinciden en que el mercado de locales comerciales porteño es un sector que se caracteriza por su gran dinamismo. Es por esta variable que ha podido recuperarse rápidamente desde mediados de 2021 hasta hoy. Un análisis breve podría dar cuenta que las arterias principales no sólo no han perdido a sus players principales, sino que -por el contrario- éstos han realizado inversiones por medio de las cuales refuncionalizaron sus locales. “Hoy, la gran búsqueda de las marcas, en casi todos los corredores, es poder ofrecer nuevos y atractivos espacios que permitan tener experiencias comerciales originales y gratificantes para sus clientes. Por otro lado, en los ejes más importantes ya no quedan locales disponibles”, explica Jorge Gayoso, broker de locales y terrenos de la firma L.J. Ramos. Y agrega: “en este escenario comercial, sin dudas el polo conocido como Cabildo y Juramento se presenta como una de las estrellas de este 2022″.

Los distintos referentes consultados explican que, para este tramo porteño -una de las arterias más emblemáticas del escenario comercial-, el año comenzó con vacancia nula. “Este nodo no sólo logró soportar muy bien la pandemia, sino que además, no experimentó cambios de rubros -como sí sucedió en otros submercados-. Aquí, continúan dominando los comercios relacionados con la indumentaria y los espacios gastronómicos”, dice Gayoso. Y agrega Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers: “Según nuestro informe de mercado del primer semestre de 2022 la vacancia daba 0,69%. Mientras que la tasa de rotación era del 2%. Ahora, estamos terminando el informe de la segunda parte del año, y todo hace suponer que estos porcentuales van a variar. El caso de la vacancia -podríamos pronosticar- que llegará casi a 0% “.

Según Zuliani, después de la pandemia hubo una serie de cambios en el mercado. “Un claro ejemplo de esto fue la transformación que tuvieron los comercios del rubro de gastronomía (restaurantes y bares). Allí, se incorporaron espacios al aire libre, mesas en las veredas, sectores en la calle, patios o terrazas. Por otro lado, se vivió el cierre (cosa que no se notó en este polo) y la reducción o refuncionalización de los locales. Una muestra de ello es lo que sucedió en uno de los locales ubicados a metros de Cabildo y Juramento, aquí se redujo un local que pertenecía a una importante cadena de electrodomésticos para permitir en el nuevo lugar el ingreso de otra firma del rubro. Esto no sólo da cuenta de la transformación que están viviendo estos inmuebles, sino que además ratifica la importancia de ese rubro en la zona”, explica el especialista. Y agrega Luciana Pérsico, broker de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado: “La zona, si bien sigue siendo fuerte, se encuentra en una transición (muchos locales van cambiando su fisonomía, algunos dejan de ser locales de paso para pasar a convertirse de cercanía), pero a pesar de ello este corredor aún logra mantener cierto interés”.

En la actualidad, las firmas vinculadas con el deporte son las que más demandan espacios en este polo. “Aquí quieren estar todas las marcas de indumentaria deportiva. Claro que formar parte de esta selección de firmas no es para cualquiera, ya que no todas las compañías pueden afrontar los valores locativos de esta arteria”, cuenta Gayoso.

Para Lucas Desalvo, broker del área Industrial & Retail de Cushman & Wakefield, el perfil histórico de la avenida estuvo dado por empresas de telefonía, bancos, vestimenta y electrónica. Además, como en gran parte del mercado, pospandemia surgieron nuevas propuestas en función a nuevos hábitos adquiridos. Es el ejemplo de rubros de comida sana, centros de entrenamiento y locales destinados a la belleza personal.

Entre novedades más notorias se destaca el que tiene como protagonista a Starbucks que relocó su local, dejando la ubicación que tenía sobre Cabildo para instalarse en la -siempre cálida- recova de Belgrano, a metros de la parroquia Inmaculada Concepción. Esta reubicación fue proyectada teniendo en cuenta la experiencia del cliente.

Hoy, en el eje principal de la zona -a diferencia de otros rincones porteños- no puede hablarse de depreciación de los valores de los locales comerciales, dado que no hubo locales disponibles. Según los analistas, un local, de 220 m², sobre la avenida Cabildo, podría alquilarse a unos $850.000 mensuales, mientras que en las calles aledañas los valores de alquiler del metro cuadrado oscilarían entre los US$22 y los US$25.

Para Zuliani, los valores para los alquileres en Cabildo ya están en comparación con los precios que se observaban en la prepandemia, es decir, que el metro cuadrado ronda entre los US$45/US$50 (cotización del Banco Nación). “En algunas operaciones puntuales se vivieron renegociaciones, en inmuebles ubicados en la cuadra más buscada del eje, donde el valor del metro cuadrado trepó hasta los US$100 BNA. Esta última transacción genera una tendencia a que Cabildo vaya en el camino de recuperar los valores históricos: US$45 a US$50 por m²″, cuenta el broker.

Aquellos que buscan locales para comprar sólo encontrarán en el interior de las tradicionales galerías. Dada la alta demanda de locales en la zona, los brokers sostienen que para instalarse en el lugar existen -desde hace algún tiempo- listas de espera. “Dentro de los 100 metros más próximos a la avenida Cabildo y Juramento, las marcas siguen sumándose a la lista de espera para poder ingresar. Muchas nuevas franquicias se ubicaron un poco más allá de ese cruce y hasta fuera de la avenida. En líneas generales, podría afirmarse que no existieron grandes cambios sobre la intersección que le da nombre a este submercado”, dice Pérsico.

En ese escenario, los locales más buscados son los que tienen una superficie aproximada de 250 m², con vidrieras de cinco a siete metros de frente lineales, entre otras características. Según Desalvo, existen tres segmentos de locales, “los que van de 50 a 100 m², donde están los clásicos rubros como telefonía, accesorios de celulares o kioscos. Los espacios entre 200 y 400 m2, buscados por firmas vinculadas con la electrónica, vestimentas, bancos o farmacias. Y por último, el segmento mayor a 500 m² está ocupado en su mayoría por vestimenta deportiva o retail de tecnología”. Pérsico sostiene que -como en la mayoría de los ejes- los locales de más de 500 m² son los que tienen menor demanda.

El futuro

Este polo siempre tendrá demanda. Pero es cierto que la pandemia -como en otros ejes- expandió comercialmente a zonas inexploradas hasta ese momento. Hoy en Cabildo y Juramento el movimiento comercial parece no parar de crecer, esto se traduce en una gran demanda de locales que no representen inversiones sustantivas relacionadas con su refuncionalización. “Sin dudas, en este escenario, aquellos propietarios que esperen que los locatarios inviertan en la refuncionalización de los comercios tendán un impedimento a la hora de encontrar nuevos inquilinos. Dicho de otra forma, aquellos inmuebles que no sean rejuvenecidos no serán las primeras opciones de las marcas”, dice Diego Grau, broker de retail de la firma JLL.

Existen rumores de cambios arquitectónicos de los locales cercanos a Vuelta de Obligado y Juramento. “Se ve un desarrollo en arterias como Crámer y Juramento, Crámer y Monroe, Monroe y Balbín, entre otras zonas”, concluye Gayoso.