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Alquileres: la zona en la que los precios subieron casi un 60% en un año y no llegan aún a su techo
Los alquileres publicados en GBA aumentaron muy por encima de la inflación y los valores continúan en alza sin tocar aún su techo
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Desde comienzos de 2024, y a pesar de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por Javier Milei en diciembre de 2023, los precios de los alquileres publicados en las principales plataformas inmobiliarias continúan en alza.
Según un relevamiento de Zonaprop, en septiembre los alquileres en GBA oeste-sur aumentaron un 2,5 %, y en lo que va de 2025 ya acumulan una suba del 34,7 %. A nivel interanual, el aumento alcanza el 57,3 %, lo que implica un incremento real del 13,1 %, al ubicarse 26 puntos por encima de la inflación interanual (31,3 %).
Así, la zona oeste-sur marca el aumento más alto de todo GBA en los últimos 12 meses, con casi un 60%.
En el caso del GBA norte, los alquileres subieron un 2,8 % mensual y ya acumulan en 2025 un alza del 29,6 %, es decir, un 8,0 % real sobre la inflación del período (19,2 %). En los últimos 12 meses, los valores aumentaron un 43,3 %.
Los precios promedio en zona norte
En esta zona, los alquileres publicados para un departamento de dos ambientes (50 m²) rondan los $678.258 mensuales, mientras que uno de tres ambientes (70 m²) se ubica en $962.552. Esta última tipología fue la que más subas acumuló en el año.
Olivos encabeza el ranking de barrios más caros, con un valor medio de $852.452 por mes, seguido por Florida Oeste ($850.238) y Acassuso ($812.947). A estos barrios le siguen:
- Florida: $741.641
- Tigre: $700.000
- Muñiz: $647.428
- El Talar: $616.882
- Pilar: $568.291
Por el contrario, los barrios más económicos para alquilar un dos ambientes son Villa Lynch ($460.890), Boulogne Sur Mer ($464.094) y Del Viso ($464.249).
Al observar las subas interanuales, Bella Vista lidera con un aumento del 129,1 %, seguida por El Talar (73,8 %) y Villa Martelli (70,8 %). En el extremo opuesto, barrios como General Pacheco (38,9 %), Martínez (43,8 %) e Ingeniero Maschwitz (44,8 %) registraron variaciones más moderadas.
Zona oeste-sur: subas fuertes pero precios más bajos
Aunque el oeste-sur muestra los mayores aumentos mensuales e interanuales, sigue siendo la zona más accesible del GBA. Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio $550.707, mientras que uno de tres ambientes se alquila por unos $730.183.
Entre los barrios con valores más altos figuran Canning ($690.654), Santos Lugares ($645.653) y Sáenz Peña ($641.280). En contraste, los más económicos son Gregorio de Laferrere ($392.008), El Jagüel ($399.989) y Luis Guillón ($422.023).
Respecto a la variación interanual los valores no superaron el 100%, Villa Fisher (97%), San Antonio de Padua (84,2%) y Burzaco (83%) fueron las que presentaron mayor incremento.
Comprar para alquilar en GBA
En GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio mantiene su tendencia a la baja y se ubica actualmente en un 6,25 % anual. Esto significa que se necesitan 16 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, lo que representa una mejora del 29 % respecto al año pasado.
Entre los barrios más rentables para inversores en esta zona se destacan:
- Paso del Rey: 9 % de retorno bruto anual
- Llavallol: 8,8 %
- Isidro Casanova: 8,7 %
En el otro extremo, los barrios con menor rentabilidad son Adrogué (4,7 %), Lomas de Zamora (4,9 %) y Florencio Varela (5,1 %).
En el GBA norte, la relación alquiler/precio también retrocede y se sitúa en 5,02 % anual. Hoy se requieren 19,9 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 14 % menos que hace un año.
Los barrios con mayor retorno bruto en esta zona son:
- Bella Vista: 9,2 %
- Don Torcuato: 8,5 %
- José C. Paz Oeste: 8,1 %
Por el contrario, los menos rentables son La Lucila (3,6 %), Vicente López: (3,8 %) y Manuel Alberti (3,9 %).
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