Propiedades: cuál es el dato que podría anticipar la recuperación del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario empieza a registrar pequeños signos positivos en medio de un escenario que aún no deja de ser uno de peores de la historia. Con récord de avisos de venta, caída del valor del metro cuadrado y precios de alquileres que no encuentran su techo, el dato alentador es que, el mes pasado, las búsquedas de propiedades en venta en los principales portales aumentaron un 15%. La demanda, sin embargo, no se corresponde con la oferta.

El dato se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, al observar las búsquedas realizadas en ZonaProp, Mercado Libre y ArgenProp. En enero, tras un año con el mercado frenado por la pandemia, las consultas crecieron exponencialmente: sumaron 14,10 millones de visitas a avisos. Después, empezaron a caer y en julio registraron el primer aumento en seis meses.

En enero de 2020, se visitaron 10,04 millones de avisos de propiedades en venta y, este mes, la cifra ascendió a 10,59 millones. En abril del año pasado, en plena pandemia de coronavirus, solo se habían visto 3,75 millones. En cada visita a un portal, la persona mira entre siete y 10 avisos y permanece en el sitio aproximadamente 10 minutos.

“Se está recuperando el ritmo de búsqueda de inmuebles a niveles prepandemia. Esto no quiere decir que la gente efectivamente compre, podemos hablar de ‘deseo’ de compra. Todos buscamos cosas que nos gusta comprar, pero no quiere decir que lo podamos hacer”, explica Bryn y agrega que, para que la actividad del sector repunte, no solo tiene que haber más consultas, sino también mayor cantidad de escrituras firmadas. “Si esta suba se mantiene en el tiempo, seguramente se convertirá en más operaciones cerradas”, afirma.

Del total de búsquedas, el 80% corresponden a casas, el 7% a PHs y terrenos y solo el 3% a departamentos. Bryn precisa que, de cada 100 personas que viven en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y bucean avisos de inmuebles en la web, 63 buscan casas; 21, terrenos; 10, PHs; cuatro, departamentos y dos, locales. “El efecto de la pandemia generó que más gente siga buscando un lugar con verde, más amplio y sin expensas para habitar. Esto se comprueba con el aumento de operaciones de ventas de casas y lotes en countries, ‘la vedette del GBA del último año’ y PHs ‘la vedette de CABA en el último año’”, remarca.

El mercado de compraventa

Aunque las búsquedas registran un leve crecimiento, aún la oferta de inmuebles es tanta que a la demanda le alcanza y sobra. Semana tras semana, las publicaciones en los principales portales se acumulan y, como consecuencia, el precio del metro cuadrado no resiste: cayó un 0,98% en el último mes y un 8,25% en un año. San Nicolás, Barracas y Agronomía son los barrios que registran mayor baja interanual (11%).

En total, actualmente hay más de 158.000 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). La oferta es altísima: se calcula que, en cada manzana porteña, hay 10 departamentos con el cartel de venta colgado. En algunas zonas, esa cifra aumenta: en Recoleta, son 48; en Palermo, 35; en Belgrano, 30; en San Telmo, 27 y en Caballito 20.

Las casas son las más solicitadas en el mercado, pero también de las que hay menor cantidad en venta. La demanda alcanza un 96% y la oferta, apenas un 4%. Los datos se obtienen al ponderar el total de los inmuebles ofrecidos por cada tipo y la demanda de los mismos en las búsquedas en la web.

Los departamentos, en cambio, son los más ofrecidos y los menos demandados: la oferta es del 94%, mientras que la demanda apenas es del 6%. En el caso de los terrenos, hay un 16% a la venta y un 84% de interesados. Por otro lado, un 59% hoy buscan PHs, pero la oferta solo alcanza el 41%.

Entre todas las búsquedas que se realizan, de cada 100 departamentos, 54 son unidades de tres ambientes; 43 son de dos; 22 son de cuatro y 11 son monoambientes. Los barrios que reúnen mayor cantidad de consultas son Belgrano, Palermo, Floresta, Recoleta, Almagro y Caballito.

Las escrituras repuntaron, pero el panorama aún es complicado

El otro dato positivo es que, tras dos meses consecutivos en caída, en junio aumentaron las operaciones de compraventa: se firmaron en total 2439 escrituras en la Capital Federal, un 28,3% más que en mayo, cuando se hicieron 1901. En los actos totales, los primeros seis meses del año llevan una recuperación del 100,3%.

Sin embargo, desde el Colegio de Escribanos porteño advierten que la cifra debe tomarse con cautela. “Este primer semestre habla a las claras de que la recuperación es solo respecto a 2020, con el peor año que se pudo haber tenido”, remarca Carlos Allende, presidente de la institución. “Son 12.000 escrituras, que es casi el doble respecto al año pasado, pero hay que considerar que en buen año tendríamos 15.000 o 20.000 más”, agrega.

En el mismo sentido, de acuerdo con los datos del Monitor Inmobiliario, las operaciones que se realizan cada mes comprenden un 71% del promedio escriturado en los últimos cuatro años. En concreto, por mes, solo se vende el 2% del stock publicado. Para Bryn, el aumento de las búsquedas es positivo porque “debería seguir una lógica y se entiende que quien busca, en algún momento concreta”. Así, el dato trae los primeros aires de esperanza al sector de cara a la pospandemia, aunque el viento aún no es lo suficientemente fuerte como para hacer que el mercado despegue.