El “rulo” inmobiliario: cómo comprar, refaccionar y vender en 6 meses
Para muchos representa la oportunidad de invertir con inteligencia; algunas claves para generar operaciones exitosas
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En un contexto económico como el actual, donde el real estate argentino muestra signos de recuperación gradual, el “rulo inmobiliario” emerge como una estrategia atractiva para inversores que buscan rentabilidad a corto plazo, según cuenta Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, e.
“Esta práctica, que implica comprar una propiedad subvaluada, refaccionarla y venderla rápidamente, ganó relevancia en los últimos años, especialmente en ciudades importantes de nuestro país”, señala.
¿A qué se llama rulo inmobiliario o flipping houses?
García Malbrán detalla que consiste en adquirir una propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado, realizar mejoras estratégicas para aumentar su atractivo y venderla en un plazo breve, generalmente entre tres meses y 1 año, con el objetivo de obtener una ganancia neta.
“En la Argentina, esta operación se popularizó durante períodos de inestabilidad cambiaria, baja en los precios de inmuebles usados por excedente de oferta y precios de materiales de construcción y mano de obra por debajo de la media, permitiendo aprovechar brechas en el mercado”, dice.
Sin embargo, advierte que no se trata de una especulación pura, sino de agregar valor real a través de refacciones que responden a la demanda actual, como modernizaciones en cocinas o baños y una actualización de la decoración y los ambientes en general.
Buena inversión, velocidad y presupuesto controlado
Pero aclara que para lograr una operación exitosa en un plazo tan ajustado como seis meses, es esencial una planificación meticulosa. Y sostiene que lo primero es identificar propiedades con potencial: “Se recomienda buscar inmuebles en zonas con alta demanda, como barrios consolidados de CABA o el conurbano bonaerense, donde los PH (propiedades horizontales) sin expensas altas son ideales. Luego es preciso comprar a un precio que deje margen para refacciones (al menos 20%-30% por debajo del valor post reforma)”, aclara. Y subraya que en la etapa de refacción, es fundamental priorizar intervenciones rápidas y de alto impacto: renovación de baño y cocina (que puede costar entre $4.000.000 y $11.000.000, según el tamaño), pintura y pisos, con un tiempo estimado de cinco a seis meses. En ese punto, sugiere contratar equipos profesionales para evitar demoras.
“Finalmente, para la venta, hay que fijar un precio competitivo basado en comparables recientes y utilizar marketing digital para acelerar el proceso. La clave es la velocidad: cada mes extra erosiona la rentabilidad por costos de mantenimiento y oportunidad”, advierte.
¿Qué hay que tener en cuenta?
Entre lo que hay que tener en cuenta a la hora de evaluar una propiedad, el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios sostiene que hay que comenzar por la ubicación y priorizar lugares con buena conectividad, demanda estable y potencial de crecimiento, como Villa Ortúzar o zonas premium.
“Luego es imprescindible verificar el estado estructural (humedades, instalaciones eléctricas, cañerías de gas y agua) y consultar con un arquitecto para estimar costos por gastos ocultos”, añade. No hay que olvidar el edificio, aspectos como expensas, obras pendientes en el consorcio y restricciones horarias para refacciones. “No hay que olvidar aspectos legales, como títulos perfectos y normativas municipales. El instrumento útil para evitar mayores gastos es el boleto de compraventa certificado con la firma de un poder irrevocable de venta a favor del comprador”, dice.
Entre los errores más frecuentes, subestimar el presupuesto es el más común: por eso hay que agregar un 10% a 20% para imprevistos.
Asimismo, asegura que aunque es rentable, el rulo inmobiliario no está exento de riesgos. “Los principales incluyen gastos imprevistos durante la refacción (como descubrimientos estructurales), que pueden elevar costos en un 20% a 30%. Fluctuaciones del mercado: si la demanda cae o los precios no suben como esperado, la venta se demora, incrementando costos de financiación y servicios. Riesgos legales, la firma del boleto de compraventa tiene riesgos por traba de medidas cautelares o fallecimiento del vendedor, como incumplimientos normativos o disputas con vecinos, también pueden paralizar obras. Finalmente, la sobreinversión en mejoras no valoradas por el mercado reduce márgenes. Para mitigarlos, conviene diversificar y limitar cada operación a un presupuesto controlado”, recomienda.
Para el especialista, una refacción exitosa se basa en cuatro pilares:
- planificación detallada
- enfoque en valor agregado
- calidad de materiales
- ejecución eficiente
En tanto que reconoce que superar los plazos previstos es uno de los mayores desafíos en estas operaciones. “Cada mes adicional genera costos extras en financiación (si hay préstamos), expensas, impuestos y servicios, erosionando la rentabilidad en un 5% y 10% por período. Además, prolonga la exposición a riesgos de mercado, como cambios en tasas de interés o baja en la demanda. En casos extremos, puede llevar a vender por debajo del precio objetivo para recuperar capital. Para evitarlo, hay que establecer hitos estrictos y contingencias en el contrato con contratistas.
¿En qué porcentaje se revaloriza una propiedad con este rulo inmobiliario? “En operaciones bien ejecutadas, la revalorización puede oscilar entre el 15% y 40% del valor inicial, dependiendo del inmueble y la zona. Por ejemplo, un PH refaccionado en CABA puede generar hasta un 25% anual, con casos donde un departamento de US$103.000 se vende en US$123.400 tras mejoras.
En febrero de 2026, con el mercado en recuperación (precios subiendo 5% al 10% interanual en dólares y crédito hipotecario impulsando la demanda), sí es conveniente para inversores con capital disponible y conocimiento del sector. “La estabilidad macroeconómica esperada y la baja actual en valores hacen que sea un momento oportuno, pero solo si se evita la especulación ciega y se prioriza el análisis profesional”, señala.
En conclusión, para García Malbrán, el rulo inmobiliario representa una vía inteligente para capitalizar el repunte del sector, pero requiere disciplina y expertise. “Recomiendo consultar con especialistas antes de avanzar, ya que el éxito radica en la ejecución precisa y estratégica del proceso de compra, refacción y venta”, finaliza.
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