La opción si no calificás para un crédito hipotecario: venden departamentos en 60 cuotas a tasa cero cerca de Nordelta
Los desarrolladores proponen financiar sus proyectos ante la falta de créditos para comprar unidades en pozo
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LA NACIONCandela Contreras
En la zona norte del Gran Buenos Aires, Tigre es sin duda uno de los lugares que más se expandió en los últimos 20 años y, dentro de esta zona, el Camino de los Remeros dejó de ser la “puerta de atrás” del municipio para convertirse en un corredor de urbanización acelerada a pasos de Nordelta.
Pero, a pesar de su crecimiento, la zona no está ajena a la realidad que hoy atraviesa a todo el mercado inmobiliario: los créditos hipotecarios están en un momento de incertidumbre. El sistema financiero todavía no logró consolidar tasas estables, las entidades avanzan y retroceden en cuestión de semanas en sus decisiones y los bancos continúan modificando sus líneas después del resultado electoral. La demanda sigue ahí, pero espera reglas claras.
¿Quién financia la vivienda cuando los bancos no pueden? Mientras el crédito no encuentre un rumbo definitivo, la financiación privada gana terreno como respuesta transitoria a un problema estructural.
Hoy el sistema financiero tradicional ocupa apenas el 0,2% del PBI (Producto Bruto Interno) en créditos hipotecarios. Es un número muy bajo incluso para la región. En Uruguay, Chile o Brasil, el crédito es el motor de la vivienda. Acá, ese motor está apagado, pero la demanda existe.
“El crédito hipotecario será la pieza que falta para disparar un nuevo ciclo de valorización, sobre todo en zonas como Tigre, donde la tierra todavía se vende a valores razonables y la incidencia en el costo final es más baja que en la ciudad de Buenos Aires”, resonó en un encuentro en Remeros Brickell, donde desarrolladores, brokers y analistas debatieron sobre la situación del mercado inmobiliario actual.
Diego Cazes, director general de LJ Ramos, fue tajante: “Cuando el crédito vuelva, la vivienda usada será la primera en reaccionar. Y ese primer rebote arrastra al resto del mercado”.
“En cuanto se normalicen las tasas y los bancos confíen en el comprador, el valor del usado va a subir, y eso va a empujar a las unidades nuevas. La gente va a buscar un 0km que le permita ganar valor en el tiempo”, sostuvo. Incluso anticipó que el precio de construcción y el valor de venta “van a emparejarse”, lo que deja una ventana clara para él: comprar con financiación ahora puede ser un diferencial económico dentro de unos años.
Por su parte, Marcelo Orfila, director de Narvaez Desarrollos, planteó otro punto clave: “El crédito hipotecario no sólo es necesario para el comprador, sino para el desarrollador". Si las entidades bancarias vuelven a competir por prestar, el sistema dejará de ser artesanal y retomará su rol central: “Estados Unidos funciona así porque todo se compra a crédito. Argentina tiene un potencial enorme si logra estabilizar su economía y fortalecer instituciones”, explicó.
Mientras que, Martín Boquete, director de Toribio Achával, recordó que durante el boom de los créditos UVA, bajo la presidencia de Mauricio Macri, el 20% de las operaciones de vivienda usada se hacía con crédito. “Todo el que podía, compraba. El comprador de metros cuadrados es un excelente pagador”, dijo. También mencionó el impacto de la nueva normativa que permite hipotecar el boleto de compraventa (las llamadas “hipotecas divisibles”): un avance que garantiza trazabilidad, evita la doble venta y da seguridad jurídica al comprador.
Durante la presentación también se abordó la reciente ordenanza del Concejo Deliberante de Tigre que establece una limitación temporal a las alturas de edificación con el objetivo de ordenar el crecimiento urbano. Los participantes destacaron la importancia de contar con marcos regulatorios claros y previsibles que acompañen el desarrollo responsable de la ciudad.
En ese sentido, señalaron que la medida no afecta a los proyectos ya aprobados ni a los que se encuentran actualmente en construcción y subrayan que iniciativas como las de Brickell se enmarcan en un modelo de crecimiento sustentable, atento al entorno, a la integración con la naturaleza y al impacto positivo en la comunidad.
Financiamiento propio
Si bien el crédito bancario sigue apagado, el mercado no se frenó. Más bien se transformó. La financiación privada pasó a ocupar un lugar que, históricamente, no ocupaba.
Daniel Szylder, socio de Brickell Developers, lo definió así: “Las desarrolladoras estamos asumiendo un rol que antes era exclusivo de los bancos. No buscamos reemplazar al sistema financiero, pero sí generar soluciones reales para que más gente acceda a la vivienda. Eso también dinamiza la economía”.
De esta manera, la empresa tiene un modelo de 60 cuotas a tasa cero, con un anticipo del 30%, para uno de los edificios del proyecto Remeros Brickell. “No es un crédito a 20 años, pero permite llegar. Se paga durante la obra y parte de las últimas cuotas puede cubrirse con el alquiler”, detalló el desarrollador.
El emprendimiento consta de un barrio cerrado en altura, con 300 unidades de uno a tres ambientes con balcón con valores que parten en US$2000 el metro cuadrado, llegando hasta US$2700 en pisos altos, con tickets totales que parten en US$78.600, para los monoambientes, US$105.700, los dos ambientes, y US$154.000, los de tres ambientes. Son tres edificios conectados entre sí por senderos peatonales, plazas y áreas verdes, con una pileta que tiene espíritu de playa como diferencial. Además de las torres, el proyecto tiene “casitas” en planta baja con jardín propio, un formato híbrido entre PH y departamento.
Aunque esta propuesta pertenece a un desarrollo puntual, los brokers que comercializan los departamentos del proyecto coincidieron en que el fenómeno es general: la financiación directa dejó de ser marginal y se convirtió en una herramienta decisiva para cerrar operaciones. El comprador argentino, marcado por décadas de inflación y volatilidad, siempre buscó el ladrillo, pero hoy necesita un puente entre sus ingresos actuales y el valor de la propiedad.
Otro ejemplo, también ubicado sobre el Camino de los Remeros, es el de Rowers, un nuevo barrio privado que tuvo una inversión de US$60 millones. Consta de 166 lotes que van de los 600 a 1000 m², de los cuales quedan disponibles 120 con valores promedio de US$365/m2 -para los lotes perimetrales-, US$414 -para los internos- y US$542/m2 -para los terrenos a la laguna-. En este caso, la forma de pago que ofrece Narvaez -que desarrolla y comercializa el barrio- es del 65% del valor total financiado a 36 cuotas.
“Tigre tiene alma. Tiene tren, tiene río, tiene escala. Y eso genera arraigo”, dijo Szylder, en una observación que parece simple pero resume la historia de muchas ciudades que crecieron al ritmo de su conectividad.
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