Propiedades: el índice que ratifica que los precios seguirán aumentando en el corto plazo

En un mercado que crece impulsado por el crédito hipotecario , más ventas y un metro cuadrado que acumula un crecimiento de casi el 10% en los últimos 12 meses, un fenómen inesperado surge en el mercado: los propietarios son protagonistas y reticentes a negociar bajas en los precios , según algunos brokers.

“En las últimas dos semanas, un tercio de las operaciones se cerraron sin contraoferta”, revela Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, y explica que, en otros casos, “muchos propietarios sí negociaron, pero pidieron subir los precios de publicación. En los casos en que sí negociaron, el precio se bajó no más del 5%”.

El porcentaje de contraoferta es un índice clave ya que, en el mercado inmobiliario la reducción de los montos en la negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. Es que, cuando la diferencia entre los precios de publicación de las propiedades (los valores que se muestran en los portales inmobiliarios donde se ofrecen inmuebles) y lo que finalmente terminan pagando los compradores, luego de que tenga lugar la negociación del precio, es bajo, significa que el valor real promedio del metro cuadrado está subiendo.

Sergio Weber, presidente en Coldwell Banker en Argentina, Uruguay y Paraguay, comparte la mirada de Salaya y señala: “Hay muchos casos en que se termina vendiendo el inmueble al precio de publicación, porque hay propietarios que no bajan ni un peso el valor al momento de la negociación”. Además, agrega que, en algunos casos, contó con propietarios que llegaron a arrepentirse, devolvieron la seña y tuvieron que pagar la multa por incumplir (que implica hacer un pago por el mismo valor en que estaba la seña). De todas formas, señala que, en muchos casos hay regateo, aunque ahora el precio suele bajar entre un 5 y un 4%, mientras que un año atrás esa diferencia ascendía al 15%.

Otros brokers opinan que las contraofertas se mantienen, aunque son bajas. “Hace un año o año y medio atrás los márgenes de negociación rondaban un 10/12%, pero hoy las operaciones se cierran con un descuento del 3 o 5%”, señala Santiago Mieres, de Mieres Propiedades.

Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, también reconoce que hay casos puntuales en que que las propiedades no bajaron de precio al momento de negociar, pero opina que son casos puntuales y todavía no implican una generalidad.

Señala que puede tratarse de inmuebles que se compran con crédito hipotecario, ya que, el propietario, en esos casos, tiene que esperar a que se apruebe el préstamo, aunque se congela su precio, en un escenario donde los valores están subiendo; del otro lado, el propietario, está financiándose a 20 o 30 años, por lo que no tiene tanta necesidad de bajar el valor.

“Si bien el levantamiento del cepo es muy positivo, el impacto en los márgenes de contraoferta no es inmediato. Sin embargo, desde hace tiempo que estamos viendo un achicamiento en los porcentajes de negociación y, sobre todo, en las unidades de menos de US$100.000, donde el índice está por debajo del 5%”, explica Achával.

¿Por qué sube el m² y baja el margen de la contraoferta?

“El mercado está lentamente virando de lo que fue durante años un mercado de compradores, donde el poder de negociación estaba de la mano del que adquiría una propiedad y, lentamente, está pasando a un mercado de vendedores, como fue en la antigua era de créditos hipotecarios de Macri”, comparte Achával.

Los brokers coinciden en que se despertó la demanda gracias a que resurgió el crédito hipotecario. “Dado que más gente puede acceder a comprar una casa: si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación”, explica Mieres. Además, la salida del cepo fue interpretado como un buen signo por los especialistas, ya que agilizará las operaciones y seguirá animando el avispero de la demanda. El alza en el costo de construcción, que acumula un aumento del 108% desde octubre del 2023, también alimenta las expectativas de la demanda y agrega apuro, ya que se entiende que, más adelante, los precios subirán y este es el momento de comprar.

A esa ecuación se suma la variable de absorción del stock, que se viene viendo en los últimos meses. En mayo/junio de 2022 la oferta de inmuebles en venta era de 165.000 propiedades, pero en diciembre del 2024 rondaba los 103.000 en Zonaprop.

“Por un lado, porque se está ralentizando la construcción de nuevos proyectos -por el aumento del costo de construcción- por lo que salen menos proyectos al mercado. Por otro lado, como los alquileres hoy vuelven a ser atractivos, muchos prefieren ofrecer su propiedad en alquiler, esperar a que suban los valores y publicarlas a la venta más adelante”, señala Salaya Romera. Achával explica que, en los últimos cinco meses la oferta de propiedades sí subió, pero asegura que se fueron retirando del mercado muchos inmuebles que estaban fuera de precio. Desde ese entonces, las negociaciones fueron bajando. “Cuando se se logre vaciar el mercado, sobre todo los inmuebles del residencial usado, veremos una suba de precios y una compresión aún mayor en la brecha de negociación”, agrega Achával.

Otros brokers señalan que en un contexto en que el dólar se mantiene planchado, aumenta la demanda por poner el dinero en un activo. “Hay un dólar planchado y los ahorros en esa moneda que la gente tiene en la mano queman, porque pueden apreciarse, por lo que quieren sacárselos de encima. Eso anima a los compradores a apurarse en la concreción de la operación. Del otro lado, los propietarios tampoco están dispuestos a negociar y bajar el precio, porque saben que los precios seguirán subiendo”, finaliza Weber.

Por María Josefina Lanzi

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