Cabildo: la avenida que atrae proyectos con departamentos que podrían dejar rentas de hasta un 9% en dólares

Dentro de la ciudad de Buenos Aires, el corredor norte es una de las zonas más codiciadas y aspiracionales para vivir. Si bien hay áreas claramente delineadas como gastronómicas en Palermo o residenciales en Belgrano, algunas no hallaron su identidad para terminar de posicionarse.

Esto sucede en las ocho cuadras de la avenida Cabildo entre Dorrego y Lacroze. Ahí coexisten edificios de instituciones emblemáticas como la Facultad de Ingeniería del Ejército, el Instituto Geográfico Nacional, y la Parroquia Nuestra Señora de Luján así como edificios de vivienda, de oficinas y locales comerciales.

Sin embargo, el efecto derrame de Palermo Hollywood llegó a la zona y en el último tiempo atrajo numerosos emprendimientos de categoría que determinan la esencia del lugar. “Apostamos a esas cuadras que cambiaron muchísimo en los últimos tiempos, donde muchas desarrolladoras las han mirado con interés ya que viene del derrame de Palermo y Las Cañitas”, opina Federico Villambrosa, socio de la desarrolladora Löwe Real Estate Developers, y agrega que “es una zona residencial con mucha historia donde conviven muy bien lo comercial con lo residencial”.

Uno de los puntos fuertes de este trecho es la convergencia de tres importantes barrios porteños. “El área contigua a Cabildo entre Dorrego y Lacroze tiene la impronta que genera la mezcla de Palermo, por un lado y de Belgrano, por el otro. Y que además confluye en el barrio de Colegiales, hoy en pleno desarrollo. La intervención urbana en el playón ferroviario de la Estación Colegiales ha potenciado y revalorizado aún más el área aportando nuevos desarrollos inmobiliarios y generando grandes espacios verdes públicos”, considera la arquitecta María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin.

Otro atributo de la zona es la conectividad que la caracteriza: “Está a metros de la línea de subte D, de la estación Ministro Carranza del ramal Mitre y de todas las líneas de colectivo que pasan por el Viaducto. Su emplazamiento permite moverse por Buenos Aires de manera ágil ya sea en auto, bicicleta o transporte público”, observa Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

A pesar de esto, “el área estuvo relegada por años, había quedado de un lado del túnel donde la circulación no era fluida”, describe Ignacio Mel, director de Mel Propiedades, y señala que el punto de inflexión fue poco antes de la pandemia cuando se empezaron a desarrollar edificios importantes.

El crecimiento en conjunto con las cualidades de la zona hacen de este un lugar ideal para dos tipos de públicos. Por un lado, jóvenes del segmento ABC1 que quieran tener un lugar y no necesiten gran cantidad de metros.

Por el otro, a rentistas que busquen invertir en departamentos para alquiler temporario, atraídos por la cercanía a las universidades como la de Belgrano, la Siglo 21 y la Favaloro, el Hospital Militar, los bosques de Palermo y polos gastronómicos.

“El mayor rendimiento está en alquileres temporarios para extranjeros y para argentinos que, por ejemplo, se trasladan a Buenos Aires por estudios, trabajos de corto plazo o tratamientos. Ese mercado deja rentas anuales de entre un 7 y un 9% en dólares según cómo se explote”, analiza Mel, y aclara que el que mejor rinde es la renta temporal de paquetes de dos o tres días que apunta al extranjero, aunque es el que más atención y mantenimiento demanda.

Los nuevos proyectos

El posicionamiento se puede ver desde el nacimiento de la avenida Cabildo, cuando deja de llamarse avenida Santa Fe. En la esquina de la avenida y Dorrego se encuentra recién terminado el emprendimiento Be Plaza de la desarrolladora ABV. “El edificio tiene unidades de un ambiente de 34 m² a tres ambientes de casi 100 m² que se venden desde los US$120.000, tres subsuelos de cocheras y locales comerciales en la planta baja”, detalla Goldszer que los comercializa. La demanda de la zona se evidencia en los números, ya que en el emprendimiento quedan 19 unidades disponibles.

A metros de Be Plaza se encuentra sobre Cabildo Nice Hollywood, un proyecto de Brothers Developers ubicado en el terreno donde hasta el 2015 funcionó la emblemática pista de patinaje sobre hielo My Way. El emprendimiento que está en etapa de demolición tiene fecha de entrega estimada para principios del 2026 y constará de 15 pisos subdivididos en unidades de dos a cuatro ambientes y estudios profesionales. En sus primeros pasos, el metro cuadrado a la venta promedia los US$2400 con la opción de financiarse a 36 meses en pesos ajustadas por CAC.

Para quienes buscan la sensación de seguridad que da vivir en una avenida, Cabildo tiene otros proyectos nuevos sobre su vía de doble mano. Por ejemplo, la desarrolladora Löwe Real Estate Developers desembolsó aproximadamente US$5 millones en Esquina Dumont, un edificio recién terminado de 13 pisos y tres subsuelos, con un zócalo comercial para tres locales en su planta baja.

En casos como éste, Federico Villambrosa, socio de Löwe Real Estate Developers, observa que el derrame residencial hacia el lado de Lacroze en Cabildo es una alternativa económica viable para el perfil de cliente de Cañitas. En este proyecto el metro cuadrado se vende desde US$2700 hasta US$3200 con financiación hasta que se concrete la estructura, mientras que en Las Cañitas los emprendimientos a estrenar se venden desde los US$2317/m² hasta los US$5078/m², según el portal Zonaprop.

Más allá de la avenida, señala que “hay varios emprendimientos nuevos que van a cambiar la zona, como en las calles aledañas donde también se están haciendo muchos barcitos boutique”. Efectivamente, hay varios proyectos nuevos que surgen en las arterias de la avenida. La calle Zapata, paralela a Cabildo, es la que más emprendimientos reúne en estas ocho cuadras.

Allí la desarrolladora Brody Friedman tiene en marcha Quo Zapata, dos bloques de 12 pisos con 260 departamentos de 20 a 70 metros cuadrados que se entregarán en junio de este año. El proyecto de 18.000 metros cuadrados y US$42 millones de inversión tiene el 65% de sus unidades vendidas a US$3500 promedio el metro cuadrado.

Andrés Brody, socio fundador de la empresa, sostiene que es una de las zonas más tranquilas de Palermo y opina que “de acá a cinco años va a cambiar radicalmente porque se está construyendo mucho”.

Este proyecto también se lleva a cabo con los alquileres temporarios en la mira, ya que Brody hace hincapié en que “Palermo en general atrae ese tipo de alquiler y esta zona en particular se puso fuerte en los temporarios”. Tal es así que afirma haber vendido entre octubre y diciembre del año pasado más de 20 unidades que se dedicarán a este uso.

También en busca de un público joven o rentistas temporales se encuentra en desarrollo You Zapata, un proyecto de Interwin en Zapata y Matienzo. El emprendimiento cuenta con 35 unidades funcionales de uno, dos y tres ambientes distribuidas en 14 plantas con precios que parten de los US$80.400.

Si bien la zona está próxima a circuitos gastronómicos consolidados y líneas comerciales bien establecidas a partir de la avenida Lacroze, los desarrolladores coinciden en que este radio “es muy barrial en sus comercios y le faltarían locales gastronómicos que son los que pide el sector residencial”, concluye Brody.