Por qué hay récord de ventas pero las obras en construcción quedaron a contramano
En el mercado inmobiliario actual se venden más propiedades, pero no se repone el stock al mismo ritmo; las razones de acuerdo a un informe
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LA NACIONCandela Contreras
El mercado inmobiliario argentino está viviendo una escena de película con dos finales simultáneos y contradictorios. Mientras que el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras en 2025, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción quedó a contramano.
Tras años de sequía financiera, el fondeo volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto inmediato sobre la demanda, especialmente entre fines de 2024 y mediados de 2025, cuando la reactivación del crédito se dio “con fuerza”, traccionando operaciones tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires.
El dato es contundente: en 2025 el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018. Es un giro relevante frente al predominio casi absoluto del pago al contado que caracterizó el período 2019–2023, cuando prácticamente no había crédito.
En números, en 27 años, el 2025 se ubicó como el quinto mejor período. Cerró casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires -se esperaban 70.000-: un 26,8% más que el 2024, que había cerrado con 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca. Es decir, cerca del 20% del total se compró con crédito hipotecario, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. A pesar de esos números, no fue suficiente para alcanzar el boom que se dio entre 2017 y 2018 cuando los créditos UVA impulsaron al mercado inmobiliario cuando se llegó a 16.000 escrituras con hipoteca.
Ese cambio de clima se reflejó también en los precios. Según el informe de BBVA Research sobre la situación inmobiliaria y de la construcción de cara a 2026, en CABA, los tres segmentos (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025. La dinámica fue más sostenida y menos dispersa que en 2024. Se trata de una recomposición gradual, sin saltos abruptos, pero suficiente para asegurar que el piso ya quedó atrás.
“El informe confirma un cambio de dinámica en el real estate residencial: la mayor estabilidad macro y la vuelta del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad. Hacia 2026, el desafío será sostener el impulso sin perder accesibilidad, en un escenario donde los fundamentos del ciclo alcista se verán más sólidos”, señaló Mario Iparraguirre, economista senior de BBVA Research Argentina.
Pero, el gran interrogante sobre su futuro se encuentra en la construcción. Ya que, entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI (Producto Bruto Interno) nacional acumuló una mejora de casi el 2%, pero la construcción fue la rama más golpeada, sufrió una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explicaron en el relevamiento en el que utilizaron datos oficiales del Indec.
¿Cómo es posible que se vendan más propiedades, pero se construya menos?
La respuesta reside en un cambio de paradigma: estamos ante un mercado que está liquidando stock existente, pero que no repone de la misma manera. Se venden departamentos que ya estaban construidos o en etapas avanzadas, pero no se lanzan proyectos nuevos en proporción equivalente. Hay tres razones centrales detrás de este fenómeno que se explican en el informe de BBVA:
- La primera es el fin de la “oportunidad”: durante años, construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha generó lo que en economía se conoce como la Q de Tobin: cuando el costo de reposición es menor al valor de mercado, conviene invertir. Ese ratio cayó alrededor de 30% en el mercado informal. Es decir, ya no es un negocio obvio volcar dólares al pozo, por lo que la ventana se achicó.
- La segunda es la presión sobre los márgenes: el Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado. De esta manera, el desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final sin resentir la demanda.
- La tercera es el vacío que dejó la obra pública: la retracción fue histórica y el sector privado aún no logra compensarla. En economías como la argentina, la construcción pública funciona como estabilizador. Sin ese colchón, la actividad queda más expuesta a la volatilidad.
Sobre esto último, el documento advierte que la retracción de la obra pública redujo significativamente el aporte estatal al sector y dejó a la inversión privada como principal motor. El problema es que ese motor todavía funciona a media máquina. Los permisos de edificación y los despachos de materiales continúan por debajo de los niveles previos a la pandemia, aunque en 2025 se observó una leve recuperación de la superficie autorizada y un aumento en la escala promedio de los proyectos, reflejando el avance de desarrollos de mayor envergadura. En otras palabras: menos permisos, pero más grandes.
“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, explica Manuel Valdes, Director Comercial de Criba, a LA NACION. “Aunque el PIB mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.
Para Valdes, hay un “elefante en la habitación” que nadie quiere nombrar: la presión impositiva. “Sin una reforma impositiva profunda que complemente la laboral, será difícil recuperar dinamismo, especialmente en los proyectos de clase media, que son los que más sufren el peso de los impuestos acumulativos”, advierte.
Esta falta de dinamismo se refleja en un dato que muestra el informe en base al Indec: el asfalto es lo único que crece, mientras que el ladrillo y el hormigón están estancados. El mercado se está volviendo más exigente donde solo avanzan proyectos de gran envergadura con estructuras financieras sólidas, dejando fuera al pequeño constructor que no logra absorber los costos.
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), el escenario actual requiere una lectura mucho más sofisticada que en el pasado. “Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está”, sentencia.
Tabakman advierte que, si bien la política y el dólar parecen dar una tregua, la combinación de costos altos y precios que no terminan de subir obliga a una reinvención: “Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado. Esto no significa solo segmento premium; es para el que logra encontrar un producto distinto, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento”.
El camino hacia una reactivación en 2026
Para el especialista, el camino hacia un 2026 de reactivación real no es sencillo. “Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing. El que no entienda que la combinación hoy es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, afirma Tabakman.
Para Valdés, el sector todavía atraviesa una etapa de absorción de stock. “Podría comenzar una reactivación más clara en 2026 si se consolidan condiciones macroeconómicas estables y mejora el acceso al financiamiento”, afirma, aunque vuelve a subrayar la necesidad de revisar la estructura tributaria.
La pregunta de fondo es si este desacople es transitorio o estructural. El informe de BBVA Research sugiere que la construcción “invisible” podría empezar a verse en 2026 si se cumplen dos condiciones: consolidación del crédito hipotecario para financiar la demanda y una baja en los costos de fondeo para las empresas. Si el crédito no solo impulsa escrituras sino también preventas y lanzamientos, el círculo podría cerrarse.
Además, el financiamiento bancario debería cumplir un rol central. En 2025 el crédito hipotecario se recompuso, pero aún representa solo el 0,5% del PBI. “El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el desafío de expandir su alcance, como en otras economías de la región, para canalizar ahorro hacia vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible”, sostiene el análisis.
El gran desafío para este año recae sobre la construcción que comenzó con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados. La recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública.
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