Créditos hipotecarios: la herramienta desconocida que podría reactivar aún más al mercado inmobiliario

En su afán por dinamizar la economía, el gobierno argentino ha lanzado en los últimos meses una batería de medidas orientadas a estimular el crédito, la obra pública y el consumo. Sin embargo, en ese impulso por reactivar la actividad, se está dejando de lado una herramienta poderosa, ya existente y con probado impacto: los créditos hipotecarios UVA.

Desde su creación en 2016, los créditos UVA permitieron que miles de familias accedieran a su primera vivienda gracias a cuotas iniciales accesibles, ajustadas por inflación mediante el índice CER. A pesar de las críticas que surgieron en contextos de alta inflación, el instrumento demostró ser eficaz en contextos de estabilidad relativa. Hoy, con una inflación en descenso y tasas de interés más competitivas, el escenario parece propicio para su relanzamiento. Y, de hecho, eso está ocurriendo: solo en la segunda mitad de 2024 se otorgaron más de 11.000 créditos hipotecarios, en su mayoría bajo la modalidad UVA, con un monto promedio de 75.000 dólares por operación.

Pero hay un aspecto clave que sigue ausente en la agenda: la portabilidad de los créditos UVA. Es decir, la posibilidad de que una persona que ya tiene un crédito hipotecario bajo este sistema pueda transferirlo —dentro del mismo banco— para adquirir una nueva propiedad de mayor valor, ampliando el monto original. Esta opción, conocida como “traspaso con ampliación”, no solo facilitaría la movilidad habitacional, sino que también dinamizaría el mercado inmobiliario y el consumo vinculado (muebles, reformas, servicios), sin que el Estado tenga que inyectar un solo peso adicional.

1-El marco normativo actual no prohíbe la portabilidad, pero los bancos no la ofrecen. Y aquí es donde el Estado tiene un rol clave: debería incentivar activamente a las entidades financieras para que habiliten esta opción, ya sea mediante beneficios regulatorios, fiscales o de fondeo. No se trata de una gran reforma estructural, sino de una mejora técnica con impacto macroeconómico significativo.

El stock total de créditos hipotecarios UVA en Argentina, aunque en crecimiento, sigue siendo bajo en comparación con otros países. Representa menos del 1% del PBI, mientras que en Chile supera el 25% y en Europa el 40%.

2. Según datos recientes, los créditos hipotecarios ajustables por UVA tuvieron un crecimiento mensual del 12,8%. Esto muestra que hay una demanda latente y un mercado en expansión, pero aún muy por debajo de su potencial.

En un país donde el déficit habitacional afecta a más del 30% de los hogares y donde el acceso al crédito a largo plazo ha sido históricamente limitado, no aprovechar al máximo las herramientas disponibles es, cuanto menos, una omisión estratégica. La portabilidad de los créditos UVA permitiría que muchas familias que ya están pagando un crédito puedan mejorar su vivienda sin tener que empezar de cero, y sin que el sistema financiero asuma un riesgo mayor: el cliente ya demostró capacidad de pago.

En definitiva, si el objetivo es reactivar la economía con instrumentos sostenibles, el gobierno debería mirar más allá de los anuncios y enfocarse en destrabar mecanismos que ya existen. Incentivar la portabilidad de los créditos UVA es una de esas medidas de bajo costo y alto impacto que podrían marcar la diferencia. Solo falta voluntad política y coordinación con el sistema bancario.

* La autora es la directora de GPS Real Estate

Por Susana Valle Fonrouge

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