Créditos hipotecarios: qué remodelaciones se pueden hacer con los montos de los nuevos préstamos que ofrecen los bancos

Las nuevas líneas de crédito que lanzaron ya más de 10 bancos permiten desplegar un abanico de posibilidades para rejuvenecer los distintos ambientes de una propiedad. Y, después de mucho tiempo, marca un punto de inflexión para los interesados en llevar adelante obras −en muchos casos, hace rato truncas− de remodelación, terminación o ampliación.

Así las cosas, con un costo de construcción que en marzo se ubicó en el orden de los US$1318,8 el metro cuadrado para las viviendas multifamiliares, conforme estadísticas de Reporte Inmobiliario, en medio de un escenario de fuertes aumentos en moneda local (el costo de construcción se incrementó un 198% de abril de 2023 a abril de 2024), con devaluación del oficial y un blue “adormecido”, los precios en dólares -que aumentaron de forma interanual un 35,77%- para llevar adelante la remodelación del baño y la cocina −las más usuales del mercado− se volvieron a apreciar.

Por consiguiente, aventurarse a presupuestar nuevas obras se convirtió en una tarea intrincada y en un arduo desafío para los profesionales de la industria, obligados a tomar decisiones en otro momento inusitadas.

De hecho, algunos trabajos se están recotizando al momento del pago. “Si bien podrían actualizarse por CAC cuando se cierra la contratación con el cliente, la única forma de tener un presupuesto real es cotizar el día que este abona y, luego, negociar cómo se actualizará el saldo”, pormenoriza Ana Astudillo, titular del estudio de nombre homónimo, directora de Mujeres en Real Estate (MRE) y gerente de diseño en Brody Friedman.

Otra modalidad vigente es la de proporcionar presupuestos con una validez máxima de siete días, incluso menos. Hace unos meses, cuando los precios cambiaban exponencialmente todas las semanas, “había gremios que los entregaban por una duración de apenas tres días”, confiesa la arquitecta Tamara Stupnik, socia del Estudio Gubbay. Y, en caso de aprobarse, “se pedía el total de los materiales como adelanto para no correr el riesgo de que aumentaran”. Y hubo ocasiones en las que hasta solicitaban “ajustes sobre los presupuestos de obras ya iniciadas”.

Si bien históricamente se podía estimar una remodelación con un valor de metro cuadrado promedio en función de los materiales de terminación que se debían utilizar y los costos según el sector involucrado que se pretendía poner en valor, momentáneamente esto se convirtió casi en utopía. Es imposible generalizar costos sin separar ambiente por ambiente y se tiene que ser muy preciso, pues existe mucha variante de precios.

De esta manera, con un costo estándar de $10 millones (unos US$9868 según la cotización del blue) para remodelar baño y cocina, de acuerdo con un reciente informe de Reporte Inmobiliario, en concreto una cocina de línea intermedia parte de un valor de US$ 700/m², que se fragmenta entre el 60% de los costos de los materiales y un 40% de la mano de obra, aproximadamente, cuando tiempo atrás esta ecuación era de un 50% y 50%. Con los muebles incluidos y con precios variopintos, “remodelar este ambiente fundamental de la casa fluctúa entre US$20.000 y los US$50.000, de acuerdo con la calidad de materiales de mesada, de los muebles, el tipo de grifería, etc.”, especifica Astudillo.

Calculadora en mano, el valor del m² de remodelación de un baño, a su vez, oscila cercano a los US$1100. Y aquí amerita una aclaración: en este caso, es un poco más alto en relación con la cocina por el componente de cañerías y griferías que, en la actualidad, dieron una escalada importante en sus precios. Claro que depende de quién esté del otro lado porque “los cerámicos varían entre los $5000 y los $50000″, diferencia la socia del Estudio Gubbay.

Cambios de hábitos de por medio, en especial traccionados a partir de la pandemia, hoy en día son otros los ambientes que tomaron una relevancia antes poco frecuente: allí se apuntan el living y hasta el lavadero −que asimismo puede achicarse o desaparecer para dar lugar a la cocina−, devenidos también en espacios home office muy demandados para refuncionalizar una vivienda.

Dependiendo de la planta, “los usuarios buscan un lugar de reunión y, para esto, en ciertos casos, algunos están dispuestos a sacrificar un dormitorio”, revela Astudillo. Con el dinamismo de la rutina actual, las casas deben adaptarse. Y si esto “va acompañado de un escenario que favorezca el crédito, mejor aún”.

Pero hay un lado B: otros se enfocan “en redecorar espacios exteriores o reformar para lograr tener una habitación más, tirando abajo alguna pared y achicando un espacio común, como el living o comedor”, reporta Stupnik. En ese sentido, “hay que levantar otra pared, colocar una puerta, cambiar solados, hacer electricidad y pintar; para lo que hay que pensar en invertir unos US$5000″.

Ahora bien, si la reestructuración se trata solo de una puesta a punto −es decir: pintura, instalación eléctrica en el caso de propiedades añosas y un eventual pulido plastificado de piso− el importe podría rondar los US$550. Aunque si es más abarcativa e incluye cambios en el ambiente, albañilería, “se asemejará al m2 de construcción nueva: alrededor de los US$1100 el m2″, concluye la directora de Mujeres en Real Estate (MRE).

El Banco Hipotecario otorga un crédito de hasta $125 millones en un único desembolso destinado a terminación −en cuyo caso financian hasta el 50%− o ampliación −con 100% de financiación− de una primera o segunda vivienda. Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo). El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años), con un capital ajustable por UVA y una cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Para el mismo fin, el Banco Ciudad ofrece una línea de crédito para refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta) para quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo a esta entidad. El monto máximo del préstamo es de $250 millones y la línea general tiene una tasa de interés del 5,5%, con un capital ajustable por UVA; plazos por 10, 15 y hasta 20 años, y una cuota que no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.

El Banco Supervielle requiere que el solicitante tenga ingresos mínimos de $450.000 para ampliación, refacción o mejora pudiendo mancomunar remuneraciones con sus cónyuges, concubinos o padres. Este crédito es sin límite de monto y el capital es ajustable por UVAs. La tasa para quienes tengan cuenta sueldo en el banco del 4% los primeros 12 meses y luego 5%. Por su parte, para los clientes que no acrediten sus haberes y para los no clientes, la tasa será del 8%. El plazo máximo será a 30 años y la cuota del crédito no podrá superar el 25% de los ingresos netos verificados..

En el caso del Banco Galicia, ofrece préstamos sin monto máximo; el capital a solicitar se ajusta por UVA y tiene una tasa de interés de 5,5% para aquellos que acrediten sus haberes en el banco y del 7,5% para los que no cobren su sueldo ahí. El plazo para refacción o ampliación es de 10 años y se financia hasta el 50% de presupuesto de obra. El monto de la cuta a pagar no puede superar el 25% de los ingresos del solicitante.

El ICBC ofrece un monto máximo de $250.000.000, con modalidad de pago en UVA y una tasa del 5% para quienes tengan cuenta sueldo en la entidad y del 7.5% para el resto de los solicitantes. La relación de la cuota con el ingreso del solicitante es del 25%. El plazo para pedir el préstamo es de hasta 15 años y se financia hasta el 75% del costo total. El crédito está destinado a refacción y ampliación.

La entidad financiera más grande del país, el Banco Nación, ofrece un monto máximo de $105.000 UVAs (unos US$90.000 -al valor del MEP- o aproximadamente $90.000.000) con una tasa es del 4.5% para los clientes del banco. La financiación es de hasta el 75% del costo. La modalidad de pago es en UVAs con un plazo de entre 5 y 30 años. El crédito esta destinado a la construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa. La edad máxima para solicitarlo no debe superar los 85 años al momento de terminar el cronograma de pago. Y la relación de la cuota con el ingreso del solicitante no debe superar el 25%.

Entre los bancos del interior del país que se sumaron a ofrecer líneas de crédito, Bancor (Córdoba) financia el 100% de la construcción, ampliación o terminación. Por solicitante (que sean clientes del banco) se otorga un máximo, a la fecha, de $90.000.000 o 100.000 UVAs y el plazo para la financiación es entre 5 y 20 años con una tasa del 4,90% durante todo el plazo. El porcentaje de relación cuota/ingreso máximo es del 25%.

El Banco Provincia del Neuquén también destina su crédito para ampliación de primera vivienda con dos líneas: la primera será hasta $50 millones a la cual se deberá acceder con ingresos por $890.000 y se abonará una cuota inicial de $300.000. La segunda línea será hasta $100 millones. Para acceder a ese monto, se deberá contar con ingresos por $2.700.000 y se abonará una cuota inicial de $940.000. Para la primera línea la tasa será de un 3,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 4,5% para el resto de los casos. En la segunda línea la tasa será de un 8,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 9,5% para los no clientes. El pago es mediante la metodología UVA. Se podrá financiar el 100% para construcción o ampliación en un plazo de 20 años y la cuota no podrá superar el 35% de los ingresos netos.

Además, este banco tiene otro financiamientos para ampliación, refacción y terminación de vivienda a través de la modalidad de préstamo personal, con un plazo de hasta 72 meses y un monto máximo de $15 millones. Las tasas de interés serán del 50% para quienes tengan acreditación de haberes en el BPN y del 60% para quienes no.

En el caso del Banco de Corrientes el crédito que otorgan está destinado a financiar la construcción, adquisición, ampliación y refacción de una vivienda única o segunda, destino familiar u ocupación permanente. Pueden acceder todas aquellas personas físicas que perciban sus haberes mediante acreditación en cuentas habilitadas en el banco. El plazo para ampliación y refacción es de 120 meses (10 años) y se financia hasta el 80% del valor del proyecto. Es ajustable por UVA con tasa fija de 5%.

Finalmente, después de varios días de una más que distinguida “movilización” del sector inmobiliario, ya son 13 las entidades que ofrecen créditos hipotecarios en la Argentina.

Por Nicolás Bal

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• Diseño interior

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