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¿Cuánto cuesta una oficina en la zona de Nordelta?
Si la vida familiar y cotidiana se trasladó a los suburbios, por qué no pensar que las empresas y profesionales también empezarán a andar ese mismo camino
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El éxodo de familias que abandonaron la ciudad en busca del aire libre y la naturaleza generó un boom en la demanda de propiedades en barrios cerrados. Tal es así que, tanto Puertos como Nordelta, las dos urbanizaciones desarrolladas por Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, experimentó un récord de demanda que se activó en los últimos meses de 2020 y que aún hoy no se detiene. Tan sólo en Puertos se concretaron 400 operaciones, donde se vendieron lotes desde US$ 70.000 hasta US$ 500.000.
La cotidianidad tuvo un punto de quiebre y la vida en la urbe se trasladó a los suburbios. El teletrabajo acompañó esta posibilidad, generando un nuevo ritmo laboral. Aún sin fecha de vuelta a las oficinas, para muchos retornar a la ciudad no es una opción. En este contexto, las organizaciones comienzan a replantearse sus ubicaciones, y las proyecciones del mercado inmobiliario ya avizoran que, en los próximos años, éstas también abandonarán el ruido y el cemento de la city.
La reconfiguración geográfica de las oficinas del futuro ya comienza a dar algunos indicios. Sin dudas el puntapié lo está dando Officia Nordelta: el primer edificio AAA dentro de la urbanización en el que la constructora Pedro Podestá desembolsó US$40 millones. El proyecto tendrá una superficie alquilable total de 10.000 m² distribuidos en cinco plantas, un campus y 650 cocheras. Estará listo durante el primer semestre de 2022. “La pandemia aceleró la migración hacia los alrededores de la Capital Federal y las nuevas formas de trabajar demostraron que no tiene mucho sentido trasladarse lejos del hogar”, explica Podestá, director de la desarrolladora y constructora que lleva su nombre. La particularidad de este edificio es que no hay metros en venta: es decir, sus plantas de entre 250 y 2500 metros cuadrados solo pueden alquilarse a valores que promedian los US$21/m² con contratos a 36 meses y la opción de acceder a unidades completamente equipadas.
La expectativa de Podestá es que se instalen entre 10 y 15 empresas, lo que también se espera que genere un movimiento importante de empleados. Según adelanta, Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, la demanda actualmente proviene de empresas petroleras y tecnológicas que están dejando metros en Puerto Madero. “No se puede encerrar a la gente en una torre donde no se abren las ventanas, por eso hay muchas empresas que tienen sus empleados en zona Norte y que buscarán tener una locación satélite fuera de la ciudad o de este tipo de inmuebles”, asegura. “La pandemia cambió la cabeza de los ejecutivos que dejaron sus oficinas en el centro”, agrega relata Soledad Ramos Directora Sucursal Nordelta L.J. Ramos.
Pero esto no necesariamente beneficiará a quienes viven en Nordelta. “La zona de influencia se extiende a Santa Bárbara, Villanueva, Pacheco y Don Torcuato, donde viven cientos de personas que todos los días deben viajar a microcentro o, al menos, a la Capital”, dice Podestá.
Otra realidad del mercado actual es que los profesionales independientes también se adueñan de los suburbios. Mientras proyectos del estilo de Officia buscan capturar a las organizaciones, en Nordelta proliferan los estudios, unidades que van desde los 60 hasta los 200 metros cuadrados que lograron capitalizar la demanda de estos trabajadores. “Aumentan las consultas de escribanos, contadores y abogados. Hoy la gente no quiere volver a la Capital, pero también se quiere ir de la casa para dejar de trabajar ahí”, afirma Laura Ricchio, gerente comercial de Tizado Nordelta.
Alquilar un estudio de 60 metros cuadrados cuesta entre $35.000 y $40.000 o más. La particularidad de estos formatos es que contrariamente a lo que ocurre con las oficinas AAA, el precio se mantiene en pesos. Mientras que quienes prefieren comprar deben desembolsar entre US$2500 y US$3000 por metro cuadrado. “Es un negocio de compra-venta, muy similar al residencial”, sentencia Rafael Valera, senior broker de Cushman & Wakefield, una de las empresas que comercializa Officia.
Punto medio
En el kilómetro19 de la Panamericana, justo en el límite de San Isidro y San Fernando, se levanta Buenavista, una urbanización abierta con barrios cerrados, complejos residenciales, tres colegios, un centro comercial y oficinas. “Es una urbanización que desde el principio tiene en su génesis el concepto de una pequeña ciudad que no pierde vigencia en el tiempo: rompe con las rejas y entiende el concepto urbano”, comenta Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter- que trabajó en el diseño de los espacios comunes del centro de oficinas, en plena construcción. La inspiración surgió de las ciudades centro europeas. Emmer pone como ejemplo el barrio Les Cèdres de la ciudad suiza de Chavanne. “Tiene cuatro lineamientos que son claves en un proyecto: acceso, educación, seguridad y precio. Se conocen los casos de buenos emprendimientos bien ubicados que se retrasan en su desarrollo hasta que llega la oferta educativa”, explica Martín Mieres, quien lideró la inmobiliaria homónima y uno de los primeros hombres en creer en el potencial de la zona. A Buenavista se accede desde Panamericana por la calle Uruguay y también limita con el corredor Bancalari.
El desarrollo corporativo es parte del plan estratégico de crecimiento de la urbanización. De hecho, avanza un centro de negocios (frente al edificio de SC Johnson) que ocupa seis lotes y suma más de US$100 millones de inversión en obras en ejecución o que están a punto de comenzar. Tiene tres edificios en construcción, uno por arrancar y más de 6000 cocheras. La particularidad de Business Park es que ningún proyecto que se construya adentro tendrá acceso desde la calle sino que se ingresará a través de un corredor interno, lo que generará un microclima con oficinas, departamentos, comercios y un hotel. “Lograr que cada proyecto que se construya no tenga una entrada independiente nos permitirá generar una sinergia con una calle interna que será muy teatral, con una parquización atractiva y comercios”, detalla Emmer del estudio RDR, a cargo del diseño de las áreas comunes.
Uno de los proyectos en construcción en este polo es Palmas Park, el emprendimiento de tres edificios con unidades de pozo que se ofrecen por encima de los US$2000/m²: tendrá más de 80 departamentos, 20 oficinas y 76 suites (del hotel) que se entregarán a mediados de 2023. “Es muy parecido a los proyectos que se construyen en Brickell (Miami), allá con agua y acá con verde.”, detalla Roberto Sambrizzi, CEO del grupo TRG, uno de los codesarrolladores. TRG tiene 40.000 metros cuadrados en ejecución dentro de Buenavista. Martín Cukier y Jaime Campos son los hombres que lideran BPC, la otra codesarrolladora de Palmas Park, el emprendimiento en el que se destinarán US$27 millones de inversión. “Buenavista es una zona de alta demanda pese a la coyuntura”, coinciden los socios. Hablan con cocimiento de causa: en 2015 hicieron Palmas Buenavista de US$10 millones de inversión, un proyecto residencial con 56 departamentos con valores de pozo de US$2200/m² y reventas por US$3200/m², una vez terminados. “Fue un emprendimiento que lo colocamos un año antes de que se termine su construcción. Son unidades en las que hoy hay lista de espera para alquilarlas. Un dos ambientes, por ejemplo, se ofrece a $30.000 y un cuatro, a $80.000”, detalla.
Actualmente, además de Palmas Park, avanzan con One Palmas, un edificio de oficinas triple A, de US$22 millones de inversión también ubicado en el predio del centro corporativo, con 60 plantas de entre 60 y 250 metros cuadrados y certificación sustentable LEED. “Se venden en pesos el equivalente a US$2000 y la posibilidad de financiar con ajuste CAC en 14 meses, el plazo en el que se terminará el edificio”, detallan Cukier y Campos.
Sambrizzi tiene otro proyecto en el polo corporativo: construye Park 10, un edificio de seis pisos de oficina triple A con 260 cocheras en tres subsuelos, con 6600 metros cuadrados de alfombra (metro alquilables de oficinas) con comedor, gimnasio y salas de reuniones, además de un rooftop para eventos. “Son espacios que pueden ser adaptados a la nueva normalidad, inclusive las losas están preparadas para diseñar una escalera interna entre piso y piso, y tendrá la certificación Leed de plata”, explica el desarrollador, quien estima que en el Business Park de Buenavista van a circular entre 5000 y 6000 personas. “La ventaja de la zona es que además del acceso rápido desde autopista se suman restaurantes y servicios en las calles internas del Business Park”, relata Levan Diaparidsze, presidente de P8, la desarrolladora de otra de las torres de oficinas triple A que se construye en el polo: demandará US$12 millones de inversión y estará terminado en febrero de 2022. “Solo nos queda disponible un piso de poco más de 1000 metros cuadrados”, aclara el desarrollador que comercializa a US$2370 el metro cuadrado.
Todos estos desarrollos comienzan a dar cuenta de una tendencia que empieza a asomar tímidamente de la mano de desarrolladores que se animan a meterse en el cambio de paradigma laboral que trajo aparejado la pandemia. “En la Argentina, la construcción arranca cuando hay una demanda contenida, por ahora hay productos para absorber en los próximos dos años, aunque también se imponen valores que compiten contra los US$32/m² de alquiler de las torres de Catalinas, por ejemplo. Hay que esperar y ver cómo se continúa moviéndose el segmento residencial que se sigue reubicando en estas zonas”, concluye Varela.
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