Inmuebles: dónde comprar barato hoy y vender mejor mañana
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LA NACIONMaría Julieta Rumi
Desde hace año y medio los precios de los inmuebles empezaron a bajar por la suba del dólar, un descenso que ya se hizo más patente este año en distintos segmentos del mercado. Sin embargo, que algo esté barato no quiere decir que sea una oportunidad. Hay propiedades cuyo valor puede caer aún más y otras que, en el corto o mediano plazo, podrían recuperarse y permitir que un inversor entre y luego se retire ganando dinero.
Para el asesor, desarrollador y comercializador de emprendimientos inmobiliarios Daniel Bryn, quien invierte en inmuebles debe preocuparse más que nada por comprar bien, porque la venta es siempre un pronóstico. Muchas veces no se sabe cuándo se venderá y cuál será el contexto en ese entonces. Por eso, las oportunidades hoy están en algunos departamentos usados y en obras en pozo.
"Por el lado del usado hay dueños de pymes que están vendiendo departamentos de US$120.000 en US$80.000 porque necesitan el dinero. Y en pozo tengo, por ejemplo, un emprendimiento en Palermo con un valor de metro cuadrado por debajo de los US$2000, con un anticipo del 30% en dólares y luego cuotas en pesos que se ajustan por el índice de la Cámara de la Construcción", apuntó.
"Es difícil que un departamento en Palermo después se venda a menos de US$2000 el metro cuadrado. Y, si hay emprendimientos con valores mayores, los interesados que cuentan con el dinero pueden pedirle al desarrollador un descuento del 20% para protegerse ante cualquier baja futura del metro cuadrado", agregó.
En tanto, en Plaza San Martín, Retiro, Aejandro Reyser, socio de RED-Real Estate Developers, está desarrollando un edificio de usos múltiples con departamentos desde US$39.000 a US$1500 el metro cuadrado que, por la ubicación, podría llegar en un futuro a los US$3000/M2.
Sin embargo, Bryn dijo que estas oportunidades no se encuentran publicadas, sino que hay que buscarlas. "Que un usado esté a precio de remate lo puedo saber yo que soy el inmobiliario. En cuanto a las obras en pozo que salen con precios agresivos en general primero se comercializan a nivel friends and family", explicó.
Por su parte, José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, dijo que para comprar bien hoy aconseja más que nunca mirar el precio de reposición, basándose en el costo actual de construir en dólares. "Con eso no te asegurás que siga bajando porque dependerá hacia adelante de la cotización del dólar y de cómo evolucione el costo de construcción en pesos, pero si te asegurás que estás pagando lo razonable", detalló.
Por otro lado, sumó que hay tipologías y localizaciones que se recuperan más rápido tras las crisis. Por caso, post 2001, el segmento residencial se recuperó mejor que el mercado industrial y de oficinas, según un trabajo que hizo en ese entonces Reporte Inmobiliario.
Por último, Santiago Magnin, de deinmobiliarios, opinó que solo se puede comprar "barato" un inmueble que tenga muy poca o nula demanda, lo cual no asegura que el día de mañana se salga de la inversión a un mejor precio que aquel con el que se entró.
"Esto tiene que ver con una filosofía contrarian. Es decir, solo podés hacer negocios si pensás en contra de la manada. Si todos están comprando casas en los countries claramente no es una oportunidad porque lo están haciendo todos, por definición. Solo vas a poder hacer una diferencia comprando algo que hoy nadie o muy poca gente esté comprando y que, el día de mañana, una pequeña cantidad de gente quiera", analizó.
Siguiendo al corredor, si se compra una oficina en el centro a US$400 el metro cuadrado porque no tiene ni un demandante, el día de mañana no se necesitan mil interesados y que las oficinas estén a US$2000/M2 para ganar mucho dinero. Solo se necesitan unos cuantos demandantes y que las oficinas valgan US$800/M2 para duplicar la inversión.
Otra oportunidad similar sería comprar productos caros que hoy tienen baja demanda, como algunos departamentos de cuatro ambientes en Recoleta de más de 100 metros cubiertos que están a menos de US$200.000 de lista. "Estos precios no se veían desde hace más de cinco años. Entonces eso pareciera ser un producto barato", cerró.
