Caso Evergrande: ¿podría alguna empresa local tener el mismo final que la inmobiliaria china?

Los ojos del mundo se posan sobre la inmobiliaria china Evergrande. La compañía, que hasta el año pasado parecía imbatible, hoy se encuentra en boca de todos por ser la firma más endeudada de su industria a nivel internacional, con una deuda de US$305.000 millones y severas dificultades para hacerles frente. Los desarrolladores locales siguen con atención el caso y, aunque aseguran que en la Argentina no podría suceder algo similar, consideran que la caída del gigante deja varias enseñanzas sobre el negocio. Además, anticipan las señales que podrían ser indicadores de la debacle de una compañía del sector.

Este fue un lunes negro para la compañía: el gigante chino registró su menor cotización en 11 años, con una baja de 10,63% ante el riesgo de suspensión de pagos en los vencimientos de deuda de los próximos 30 días. En concreto, debe dinero a prestamistas, proveedores, inversores extranjeros y a sus propios empleados. También tiene 1,6 millones de departamentos aún sin construir, totalmente pagos por sus clientes y enfrenta demandas de acreedores y sus acciones perdieron más del 80% de su valor este año.

A medida que la caída de Evergrande golpea todos los mercados financieros, se multiplican las protestas encabezadas por compradores y también por los propios empleados de la compañía. Las imágenes se replican en los principales portales del mundo y las preguntas se multiplican: ¿qué falló? ¿es acaso la antesala de una crisis económica global? ¿Hay empresas locales que corran un similar riesgo? Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) responde que no. “No hay una empresa local que se haya diversificado al mismo nivel”, responde el desarrollador.

Hay que tener en cuenta que Evergrande se expandió a distintos sectores: desde el alimentario hasta los seguros y la industria del entretenimiento con parques de atracciones. “Cuando cambias de escala los problemas son más grandes ”, resume en diálogo con LA NACION el empresario que aún en plena pandemia avanza con tres proyectos: Dorrego Mío, Spot Studios, In Lope de Vega.

La crisis del gigante chino se generó cuando este mes dejó de cumplir con el pago de los créditos bancarios. “Eso es algo que no podría ocurrirle a una empresa local porque la única deuda que tomamos los desarrolladores en la Argentina es la preventa. Acá no estamos endeudados con los bancos porque no hay crédito. Yo hago preventa por un boleto, me endeudo con una persona a la que le prometo entregarle un departamento, por el cual paga todos los meses. Por obvias razones, tenemos una especie de seguro para no enloquecernos en el funcionamiento del mercado argentino, entonces no nos podemos endeudar mas allá de lo lógico”, relata LLambías. En ese sentido, asegura que el caso de Evergrande, para la Argentina no es más que “un cuento chino”, un escenario muy distante del local.

Para el especialista, lo que protege a los desarrolladores argentinos de sufrir una crisis del tamaño de la que atraviesa la firma china es “la insignificante escala y la imposibilidad material de endeudarse”. “Este a la vez es un problema porque el país necesita que los mercados financieros crezcan. Cuando eso suceda, después tendremos los problemas de los mercados más desarrollados, que es que se hace una burbuja y luego explota. Ahora, estamos lejísimos”, afirma Llambías.

Otros desarrolladores consultados por LA NACION coinciden en el análisis. Aseguran que es difícil que en la Argentina haya un caso similar al de Evergrande y señalan: “Endeudarse con bancos no es nada usual. Las entidades bancarias no financian a desarrolladores en general, salvo excepciones”. En esa línea, plantean que algo más usual que podría ocurrir en el mercado local es que un desarrollador venda barato y luego no disponga del monto necesario para finalizar la obra. En la misma línea, Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, sostiene que en la Argentina no podría replicarse un destino similar al de Evergrande. “En el mundo inmobiliario hay tres jugadores: las inmobiliarias, los desarrolladores y los constructores. Ninguno de ellos hoy está complicado”, afirma. Al igual que sus pares, remarca que en el país “no hay crédito”, por lo que los proyectos se construyen en pozo a medida que se venden. Además, plantea: “Si los actores locales surfearon la pandemia, que fue el hecho más dramático a nivel comercial de los últimos 20 años, ya está, sobrevivieron al test de estrés”.

Al referirse exclusivamente a la escena argentina, Llambías alerta sobre puntos claves que deben tener en cuenta los desarrolladores e inversores para evitar un destino similar a los proyectos de la empresa china

1. Los desarrolladores no pueden basarse en cálculos del pasado

“Lo que tenemos que ver es que mientras no se resuelvan los problemas macro del país no se deben hacen proyecciones hacia adelante suponiendo crecimiento continuo, porque lo más probable es que haya ciclos”, explica Llambías, algo que para el gigante chino, que hace 30 años crece a tasas altas, quizás haya sido difícil de prever.

Además plantea que quien va a invertir en un desarrollo inmobiliario debe “elegir compañías con trayectoria, que hayan atravesado crisis argentinas”. Es que, al considerar que los emprendimientos inmobiliarios son de largo plazo, quien esté al frente debe estar preparado para sortear distintos escenarios económicos. “En todo el mundo, los proyectos tienen riesgo estructural: requieren mucho dinero y tiempo. Sin embargo, la gente lo sigue viendo como refugio de valor. Es una inversión segura en la medida en que se haga con compañías que sepan atravesar las crisis y sean serias en su proyección”, resume.

2. Los proyectos no deben arrancarse si no están fondeados

El límite de una empresa para no expandirse demás y quedar a mitad de camino con sus emprendimientos es no comenzar a desarrollar proyectos que no estén fondeados. “Una firma no debe avanzar con un fideicomiso al costo si no tiene fondeo, así como tampoco tendría que empezar a construir una obra que vendió por boleto sin una preventa importante”, explica. En ese sentido, indica que si una obra comienza con el 30% previamente vendido por ticket, el comprador debería preguntar qué sucederá con el 70% restante, es decir, cómo conseguirá la desarrolladora ese porcentaje de clientes.

Aún así, señala que otro error que puede llevar a la quiebra a una empresa es utilizar la plata de un proyecto para otro , en lugar de encapsular cada emprendimiento. “Algunas firmas arrancan una obra, la venden toda y utilizan ese dinero en el siguiente que, si no se vende, lleva a que se corte la cadena milagrosa”, explica. ¿Cuál es una posible solución? Que la desarrolladora utilice un fideicomiso exclusivo para cada proyecto. “Las personas que invierten en propiedades deben estudiar siempre cómo está estructurado el negocio inmobiliario en el cual se embarcan”, agrega. ¿Qué porcentaje de la construcción debe estar vendido antes de comenzar la obra? Esa es otra pregunta clave que debe hacerse un inversor para evitar colocar su dinero en un proyecto que corre riesgo. Depende de cuánto sea el fondeo que disponga la empresa. Lo más habitual en el mercado local es que se arranque la obra con el 30% fondeado y el restante 70% dependa de la preventa. Y en muchas casos, los desarrolladores van dosificando las ventas de las unidades para poder ir elevando los valores de los tickets de las unidades a medida que se va consolidando el emprendimiento .

3. Los desarrolladores deben endeudarse en la misma moneda que se lleva a cabo el proyecto

En cuanto a los planes de financiación, los empresarios aseguran que el mejor camino es endeudarse en la misma moneda en la que están llevando a cabo el proyecto. “En la Argentina, la inmensa mayoría pide un anticipo en dólares (del 30% o 40%) y el resto en cuotas en pesos ajustadas por índice CAC. Eso significa que no toma riesgo de moneda”, indica Llambías y señala que así, la firma que está al frente de un emprendimiento “se corre de la especulación” de las variaciones de costos que se presentan por la cotización de la moneda extranjera.