Las claves para invertir en cocheras como resguardo de valor, sin costo de mantenimiento ni desgaste
El valor del alquiler mensual de una cochera puede rondar los $5000 hasta los $8500, con una inversión que arranca en menos de US$15.000
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Juan Bautista Arnaude
La inversión en cocheras tiene entre sus ventajas que, como existe poca oferta y un mercado automotor cada vez más grande, son una tipología de inmuebles que tiene demanda, según la zona donde estén ubicadas. Éstas son propiedades notablemente más rápidas y sencillas de alquilar en comparación con un departamento. El ticket de compra es bastante más bajo y lo más importante: no necesitan mantenimiento. Tampoco tienen desgaste. Es una inversión más líquida en comparación con otro tipo de inmuebles.
Hoy la renta mensual de una cochera ronda en valores de hasta $8500 por mes aproximadamente (en el corredor norte) y alrededor de hasta $5000 en el corredor sur de CABA. Las zonas con mayor demandada son Recoleta, San Nicolás, Belgrano y Palermo. En Recoleta (como suelen ser edificios muy antiguos), en el momento que se construyeron, se contempló muy poco espacio para el destino de cocheras. Incluso hoy, en muchas de ellas, el acceso vehicular es por ascensor.
Una de las ventajas de esta alternativa de inversión, es que con un monto bajo es posible ser propietario de un bien inmueble que genera una renta casi inmediata. Incluso existen varios emprendimientos de cocheras que permiten pagar cuotas en pesos, ajustables por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y al finalizar el pago ser dueño de un activo en dólares.
La ubicación y los gastos de mantenimiento son factores determinantes a la hora de evaluar una inversión de este tipo. Como cualquier inmueble, las cocheras son un refugio de valor. A largo plazo van a conservar y muy posiblemente a incrementar su valor.
A diferencia de otro tipo de bienes, las cocheras son un activo necesario. Hoy la realidad es que en la ciudad, cada vez se percibe más la falta de estacionamientos en algunas zonas con alta concentración vehicular, como por ejemplo en los barrios de Palermo, Belgrano o Caballito. Muchos garages o estaciones de servicio se han transformado en edificios de viviendas y ese es uno de los motivos por los que escasean los estacionamientos.
Las crisis generan oportunidades: las cocheras son opciones que analizando bien algunos detalles pueden ser una buena apuesta a largo plazo. Los gastos habituales de estos inmuebles son las expensas, el Agua y ABL. Normalmente, el Agua está incluida dentro de la liquidación del consorcio de propietarios del edificio (en la mayoría de los casos). El ABL suele ser un valor muy bajo mensualmente.
El factor más importante para analizar es el monto de las expensas. Si está por encima de $2800, hoy el negocio ya no resulta atractivo para renta. La ubicación es lo que nos va casi a garantizar que la inversión tenga inquilinos en forma permanente. Es clave poder generar una compra con alta demanda de estacionamientos (ej. que sea cercana a sanatorios, hospitales o universidades, por ejemplo).
Hoy lo que sucede es que la rentabilidad mensual es muy baja y por ende el ticket de ingreso también es bajo. Si la ubicación es muy buena y el costo de mantenimiento es bajo, es una interesante apuesta a largo plazo: para cuando el mercado y los valores repunten.
Están surgiendo muchos casos donde debido a los aumentos de expensas y servicios, los propietarios optan por vender las cocheras e incluso bajarlas de precio para reducir al máximo el costo mensual que les genera mantenerlas (y en algunos casos hasta las tienen desocupadas). Hay opciones de inversión en cocheras por debajo de los US$15.000.
Es real que hoy un inversor que maneja montos menores a US$30.000, compara el valor de las cocheras con la opción de adquirir un terreno en Gran Buenos Aires o un departamento pequeño en algún barrio periférico de la ciudad. Y debido a la pandemia, suele inclinarse más por esta opción, considerando que sigue teniendo perspectivas de crecimiento.
La decisión de invertir en cocheras es para quien quiera obtener una renta inmediata con una inversión bastante baja (en relación con como están los valores del mercado). Las crisis generan oportunidades y hoy es posible encontrarlas.
(*) El autor es director fundador de Arnaude Brokers
Por Juan Bautista Arnaude
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