La avenida Santa Fe atraviesa tiempos de cambios

La avenida Santa Fe, en el tramo que va entre Dorrego y Uruguay, es uno de los ejes comerciales más tradicionales e importantes de la ciudad de Buenos Aires. El tradicional corredor porteño se convirtió en un ícono de la moda. Esta arteria que atraviesa los barrios porteños de Palermo y Recoleta sin dudas es uno de los más demandados tanto por los desarrolladores como por las principales marcas. Pero, a pesar de ello, este polo comercial también da señales del difícil presente económico que vive el país y eso se refleja en su vacancia.

Su origen se remonta a 1580 cuando Juan de Garay estableció los límites urbanos de la Ciudad de Buenos Aires. Su nacimiento fue como la mayoría de las calles: saliendo del río y abriéndose paso entre baldíos. Comenzaba a la altura de lo que hoy la peatonal Florida y, con el Virreinato que decidió trazar el "Camino del Norte" o "Nuevo Camino del Alto", se extendió hasta lo que es actualmente San Fernando. Así, fue cambiando de nombres pasando por diferentes etapas: fue San Gregorio a partir de 1774; Pío Rodríguez -uno de los héroes de las Invasiones Inglesas- a partir de 1806; Calle Estrecha, a partir de la Revolución de Mayo en 1810; y Santa Fe, desde 1822. Ese año el presidente Bernardino Rivadavia ordenó su ensanche desde Callao hacia el Oeste. Así dejo de llamarse calle Estrecha para recibir el nombre de la provincia argentina. Un dato interesante y curioso es el hecho que marcó a la zona: el éxodo provocado en la ciudad por la epidemia de fiebre amarilla de 1871, que generó que Palermo y fundamentalmente este eje comenzara a poblarse. Según el historiador Manuel Bilbao, la gente llamaba a la avenida Santa Fe Camino a San Isidro, por ser el trayecto forzado de diligencias y carretas para dirigirse a aquella parte de Buenos Aires.

Recién fue en diciembre de 1904 cuando una ordenanza municipal reglamentó el ensanche de la parte céntrica de la calle Santa Fe, hecho que se concretó en el tramo desde la calle Libertad hasta Esmeralda en el año 1913, y desde Libertad a Callao en la década de 1930.

Desde ese momento hasta hoy mucha agua pasó debajo del puente y las distintas etapas de políticas y económicas del país la fueron embelleciendo hasta convertirla en una de las avenidas más paquetas e icónicas de Buenos Aires. "Hoy es uno de los ejes comerciales más solicitado por las empresas y los emprendedores. Eso lo convierte en el polo más importante de la ciudad de Buenos Aires, razón por la que los valores suelen ser más elevados que los que se encuentran en otros focos comerciales como los ejes comerciales de la avenida Cabildo en Belgrano y Acoyte y Rivadavia en la zona de Caballito", comenta Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales del Grupo Adrián Mercado. El especialista agrega que en líneas generales, "el mercado de locales en este foco comercial está muy tranquilo; es decir, no hay mucho movimiento. Algo que se convirtió en el común denominador de este año. Allí, los locales suelen estar mucho tiempo vacíos, y asombra ver esa realidad. En épocas normales habría muchos candidatos a la espera de ocuparlos".

Un fenómeno interesante es el que plantea Jorge Gayoso, broker de la división locales comerciales de L. J. Ramos y es que los comercios ubicados en las esquinas son los que parecen desconocer la crisis. "Por el momento, como en todas las arterias principales, sus esquinas mantienen el interés de las principales marcas, pese a la recesión. Además la dispersión de valores produce distorsión y no hay criterios de valuación ciertos, por lo que matchear la oferta con la demanda se verá con el transcurrir de los días. Pese a todos sus altibajos no muestran el deterioro que han sufrido otras arterias", analiza el broker.

Los referentes coinciden en que los locales más buscados son los que cuentan con frentes de entre 6 y 8 metros y una superficie aproximada que ronda entre los 100 y los 170 metros cuadrados. En la actualidad, los espacios que más se demandan en esta zona son los que resultan ideales para los rubros de indumentaria, accesorios y gastronómicos, en todas sus escalas. "Estos últimos años ha ido cambiando el mix comercial del eje. Muchas las marcas que pueden verse en este polo comercial llegaron de la mano de los nuevos hábitos de consumo del público de la clase media y media alta, dos de los targets más exigentes a la hora de comprar y que frecuentan este polo. Hoy puede observarse mayor cantidad de locales de comida más sana y natural. Otro de los rubros del sector gastronómico que desembarcó a lo largo de toda la avenida Santa Fe es el de las hamburgueserías gourmet, que compiten con las tradicionales cadenas de comida rápida. Las empresas de celulares que ocupaban grandes locales, en la mayoría de los casos, fueron perdiendo presencia o reduciendo notablemente su superficie comercial. Otro de los rubros que se sumó con fuerza fue el de las regalerías", relata Giménez.

Los precios

En este contexto, los alquileres no han tenido grandes variaciones en este eje. En el caso del metro cuadrado para alquilar ronda los US$32. Allí, las actualizaciones semestrales de los precios oscilan entre un 15 y un 17 por ciento . "En los principales puntos de este eje los valores pueden alcanzar precios muy superiores. Por ejemplo, en Santa Fe y Pueyrredón, el metro cuadrado promedia los U$S52; en Santa Fe y Callao, asciende su cotización a U$S58, mientras que en Santa Fe y Coronel Díaz se registran precios que trepan hasta los U$S60", diferencia Giménez.

Respecto a las operaciones de compra/venta, el precio del metro cuadrado ofrece una mayor dispersión. "Si bien la renta se vino en picada, los valores de venta se mantuvieron inalterables. Hoy las variaciones de la cotización del metro cuadrado van desde los U$S8000 hasta los U$S13.000. Pero hay que dejar en claro que en la actualidad las ventas que se pueden producir en este eje resultan ocasionales, dado que no hay compradores que validen la paupérrima renta que ofrece el sector", es directo, Gayoso. Giménez agrega que "la caída de la rentabilidad alejó a los inversores quienes, en los últimos tiempos, comenzaron a mirar otro tipo de negocios que ofrecen mejores retornos".

Históricamente, la renta que ofrecían los locales comerciales en ejes de esta magnitud rondaba entre el 5 y el 7 por ciento, pero en los últimos tiempos el retorno anual promedia el 2,5 y 3 por ciento. "Ésta es una realidad que llegó para quedarse", afirma el broker de L.J. Ramos.

Otro dato desalentador es la alta vacancia del eje: ronda el 15 por ciento, y según los especialistas este sector no escapa a la realidad general que hoy viven los locales comerciales. El tema de las vacancia de los locales no es un fenómeno que se pueda circunscribir al corredor Santa Fe. "Entiendo por el contrario que esta vacancia (que está mermando) se replica en la mayoría de los polos comerciales de la ciudad de Buenos Aires", explica Gonzalo Painceira, gerente de la división locales y terrenos de Toribio Achával. Agrega que este presente que viven los comercios encuentra su origen en, al menos, dos circunstancias: por un lado la caída del consumo que se comenzó a experimentar en los últimos dos años. "Ésta llevó a muchas marcas a cerrar varias bocas de expendio de sus productos, rescindiendo los contratos en forma anticipada o evitando sus renovaciones. El otro factor importante es la fuerte devaluación experimentada en la Argentina desde 2018, que provocó un derrumbe de la rentabilidad del negocio", analiza. La realidad que plantea el broker es que para evitar que los locales quedaran vacíos, muchos propietarios debieron bajar el valor del alquiler de esos comercios. El problema es que no todos aceptaron rápidamente estas nuevas reglas del juego. "De todas formas, actualmente cada vez son más los que entienden el presente del mercado y bajan los precios de alquiler. Esto se traduce en una merma de la vacancia", añade.

El tramo de Palermo

En el tramo que se extiende desde la avenida Coronel Díaz hasta Dorrego - unas 24 cuadras-conviven 564 de locales comerciales con edificios de viviendas. La geografía arquitectónica del lugar da cuenta de un escenario ecléctico donde se entremezclan inmuebles de líneas clásicas que perduran del pasado, con las más modernas propuestas constructivas, algunas de las cuales fueron o recicladas o construidas en los últimos años. "En este tramo, el rubro fue aggiornándose con una renovación de marquesinas. Las principales marcas comenzaron a buscar propuestas llamativas e innovadoras. Lo notorio del caso es que, a pesar del rejuvenecimiento que experimentó la zona, jamás llegó a perder ni su particular estilo ni su esencia. En el caso de las firmas que no forman parte de grandes cadenas, las vidrieras se muestran más conservadoras; es decir, experimentaron menos cambios", dice Giménez.

Un informe sobre Palermo realizado por la firma Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria da cuenta que en este tramo de la avenida coexisten más de 50 diferentes rubros. "Un dato no menor es que unos 101 de los espacios comerciales que representan el 18 por ciento de los locales se encuentran vacíos: una tendencia que se acrecentó en los últimos meses y que tiene que ver con una caída de consumo que se repite hace varios meses. Luego, por rubros, y ya entrando en el plano de los locales ocupados, el que tiene mayor preponderancia es el de restaurantes, confiterías y bares: ocupan 52 espacios y representan el 9 por ciento de la oferta. "El incremento de este tipo de negocios se fue dando desde el año pasado, con más oferta de comidas variadas, desde las típicas "green food", hasta el otro extremo que marca la proliferación de propuestas de burgers (hamburgueserías) y cervecerías", detalla Giménez.

En el tercer lugar, en cuanto a oferta, se encuentran los locales de ropa unisex: ocupan 46 espacios y representan el 8 por ciento de la oferta. Mientras que los kioscos representan el 6 por ciento de la ocupación, con 32 instalaciones registradas a lo largo de la avenida, otro caso que marca tendencia en los últimos años con negocios abiertos las 24 horas.

Por otra parte los comercios que venden carteras y calzados representan el 5 por ciento en la oferta con 31 locales. Éstos se ubican en el quinto lugar del ránking y es un rubro que fue perdiendo popularidad, especialmente por la migración de muchos negocios de ese tipo a los grandes centros comerciales. A este sector le siguen dos grandes grupos: los de los bancos, financieras y tarjetas de crédito, por un lado; y las farmacias y las perfumerías, por el otro. Ambos con 4 por ciento cada uno. Para Gayoso, los rubros que impulsaron el cambio fisonómico de la avenida fueron los de indumentaria y gastronomía ya que fueron los que más han modificado las vidrieras .

A la hora de analizar el futuro, Painceira reconoce que ya se realizaron las correcciones en los valores de los alquileres post devaluación y que, en la medida que el consumo se recupere, las marcas volverán a expandirse lo que repercutirá en el mercado de locales en general. Algo que también se reflejará en el eje de la avenida Santa Fe".