Las exenciones impositivas, claves para incentivar los proyectos sociales

Días atrás la Comisión Nacional de Valores (CNV), por medio de la RG 844/2020, estableció un nuevo procedimiento de "Elaboración Participativa de Normas" e invitó a la ciudadanía en general a expresar, por el término de 15 días, sus opiniones y presentar propuestas para la adopción de una reglamentación sobre "Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario".

La iniciativa en cuestión es acertada y muy necesaria para el desarrollo del mercado inmobiliario y el de la construcción; los cuales, en la situación actual, agravada como consecuencia de la parálisis que generó la cuarentena contra el Covid-19, necesitan imperiosamente de herramientas financieras que permitan impulsar una actividad que viene en caída libre, registrando en abril un derrumbe histórico del 86,4% (Indec).

Es claro que, para poder generar una recuperación cíclica de la actividad económica que necesita la Argentina, el desarrollo inmobiliario y la construcción, son dos elementos esenciales, grandes generadores de empleo genuino, pero que no puede depender únicamente de la inversión pública.

En ese sentido, la CNV pone en evidencia la necesidad que tiene nuestro país de poder canalizar el ahorro a través del desarrollo de vehículos de inversión privada que permitan dotar de financiamiento a los proyectos inmobiliarios. Buscando, en esta oportunidad, generar la regulación específica para poder utilizar los Fondos Comunes de Inversión Cerrados y a los Fideicomisos Financieros como estructuras que, a través de mecanismos de oferta pública, permitan el acceso al mercado de capitales de productos de características inmobiliarias.

Es cierto que los Desarrolladores, han sido históricamente los impulsores esenciales del mercado inmobiliario y los generadores de prácticamente todas las nuevas soluciones habitacionales que genera el sector privado: para ello, han utilizado la figura del fideicomiso como la herramienta estrella para financiar sus emprendimientos inmobiliarios. Pero, también es, a su vez, cierto, que existen pocos antecedentes de estos vehículos en el ámbito de la oferta pública, entendiendo -correctamente- la CNV que es necesario propiciar el desarrollo de fideicomisos financieros inmobiliarios que tengan la posibilidad de emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente.

La iniciativa en cuestión debe seguir el camino trazado por la Ley de Financiamiento Productivo (Ley 27.440), sancionada en 2017 y que estableció en su art. 206 que los Fondos Comunes de Inversión Cerrados o Fideicomisos Financieros que financien, entre otros, desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; tengan una importante reducción del impuesto a las ganancias con una alícuota del 15% para colocaciones de más de 5 años y del 0% para más de 10 años.

El objeto de esa medida también era generar un importante atractivo para inversores institucionales de largo plazo, permitiendo dar profundidad al mercado de financiamiento de vivienda. Una asignatura aún pendiente.

En el mismo sentido, la Ley N° 27.260 de Sinceramiento Fiscal -mejor conocida como de "Blanqueo de Capitales"- permitió la constitución de varios Fondos Comunes de Inversión Cerrados destinado al mercado inmobiliario y que en su oportunidad obtuvieron su aprobación por la CNV, pudiendo esos fondos ser quienes realicen las inversiones previstas en la Ley 27.440 para la obtención de los beneficios impositivos allí otorgados.

Ahora bien, aun suponiendo que la iniciativa que ahora lanza la CNV pueda efectivamente generar los incentivos necesarios para atraer el financiamiento privado al desarrollo inmobiliario y la construcción, sigue estando pendiente resolver la enorme carga impositiva que grava la actividad para que la misma sea rentable y pueda entonces generar la oferta que la demanda necesita.

Un pequeño avance en el tema fue la inclusión en el Presupuesto 2017 (Ley. 27.467), de un programa de vivienda social, que prevé la devolución del crédito fiscal que los desarrolladores pueden computar contra el I.V.A., hasta un tope del 10% del precio de venta. Pero no es suficiente, resta poder aprobar un régimen específico que incentive de manera integral la actividad de la construcción y el acceso a la vivienda de sectores de ingresos medios.

Existe en el Congreso Nacional un proyecto de ley bien trabajado por los Diputados del bloque de Juntos por el Cambio, que promueve Inversión privada en vivienda de interés social, como lo ha sido la Ley 18.795 en la República Oriental del Uruguay. En el mismo se busca otorgar a los desarrolladores amplios beneficios fiscales.

Ojalá este tiempo nos haya servido para generar los instrumentos y normas necesarias para combatir, en forma mancomunada, el déficit habitacional de nuestro país. Es, en sentido, promisoria la convocatoria efectuada por la CNV y que aquí comentamos. Y sería aún mejor, que nuestros legisladores puedan sancionar el proyecto antes comentado, para que post Covid19, pueda reactivarse la economía y aprovechar el efecto dinamizador que posee el sector de la construcción para salir delante de esta crisis.El autor es ex Secretario de Vivianda de La Nacion