Coronavirus: las estrategias de los desarrolladores para terminar las obras en construcción
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En tiempos de pandemia, con la mayoría de las obras de construcción en la ciudad de Buenos Aires paralizadas, los desarrolladores están preocupados. Igual se preparan para la "nueva normalidad". Durante los meses de cuarentena, las empresas focalizaron sus energías en elaborar estrategias para atravesar lo mejor posible la situación. Realizan análisis económico-financieros de las compañías, evalúan sobrecostos derivados de los nuevos protocolos de construcción a implementar, revisan los proyectos en curso, redefinen propuestas, apelan a la creatividad en las estrategias comerciales y analizan el riesgo de sus inversores. Pero, además de ocuparse de atender la compleja coyuntura, comienzan a trabajar en cómo será el regreso a las obras en las zonas del país que aún están paralizadas y se inquietan al analizar el futuro del real estate tras el Covid-19.
Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Real Estate Developers (RED) y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), expresa su preocupación: "Somos uno de los sectores más afectados porque se paró la producción a cero. No podemos hacer delivery de departamentos", afirma. Su empresa actualmente desarrolla dos proyectos en la Capital Federal: In Lope de Vega, un complejo residencial ubicado sobre un terreno de 6000 m2 en el barrio Vélez Sarsfield, que tendrá viviendas, locales comerciales, un gran parque central y área de coworking, entre otros amenities; y Dorrego Mío, un edificio de 13 pisos integrado por estudios profesionales y departamentos en Palermo.
En tanto, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), coincide en que si bien "todavía está muy complicado para las obras en la ciudad y en la provincia de Buenos Aires, en el interior hay plazas -como Salta, Neuquén, Mendoza y Rosario- en las que se trabaja con limitaciones, aunque sin mayores problemas".
Consultado sobre los aspectos contractuales y las herramientas que pueden desplegar los actores del sector ante la situación que se atraviesa, Pedro Nicholson, socio y abogado que dirige el departamento de Real Estate y Hospitalidad del Estudio Beccar Varela, aclara que el impacto depende del momento en el que la ola pegó. Si se trata de un proyecto que está por la mitad, la ola golpea mucho más fuerte porque están todos los contratos en ejecución y esto era algo imposible de prever. "Los abogados no somos magos. Entonces, en esos casos muchas veces habrá que parar la pelota para hacer un análisis de daños y ver exactamente cómo está la situación, cómo afecta en ingresos y egresos y qué hay que recalcular porque se tendrá que renegociar en simultáneo tanto con las constructoras, como con los proveedores y los compradores. La sugerencia sería alinear todas las negociaciones", relata.
Flavio Galli, fundador de Grupo Tueroc, con cinco proyectos de viviendas y usos mixtos en desarrollo y dos por lanzar comenta que su estrategia fue salir agresivamente a comprar materiales al mercado. "En la primera etapa nos reorganizamos para enfrentar la crisis. Después distribuimos roles y realizamos un análisis de fondeo de riesgo de inversores e implementamos una nueva cultura de trabajo", relata. Además, realizó un análisis económico de cada uno de los emprendimientos en curso porque no todos presentan la misma problemática ni están en las mismas etapas. Por otra parte, le llevó "tranquilidad" a los contratistas. "En paralelo, el área de arquitectura comenzó a estudiar qué materiales se comportan mejor técnicamente con las bacterias y virus cómo hacer para incorporarlos a las obras que aún no tuviesen materiales de terminación comprados", agrega. En cuanto a las ventas, explica -entusiasmado- que cerraron varias operaciones online durante la cuarentena gracias a sus acciones en Instagram donde comparten la evolución real de las obras. Además, en esta etapa relanzaron su modalidad de ventas y lista de precios aplicable a las unidades que les quedan por colocar. La novedad consiste en que redujeron al 10-15% el porcentaje mínimo a pagar en dólares como adelanto (antes era del 30 al 40%) y extendieron la financiación en pesos para poder ofrecer hasta 36 cuotas ajustadas por el índice del costo de construcción que publica la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
En la misma línea que sus colegas, Federico Rosbaco, CEO de la desarrolladora y constructora Rosbaco & Partners, no se paralizó. "Aprovechamos a configurar un protocolo de seguridad e higiene y continuamos de manera remota con todo lo referido a proyectos, tramitación de permisos, diseño y otras cuestiones previas al inicio de obra por lo que -una vez levantada la cuarentena- no arrancaremos de cero sino que pasaremos "del trote al galope", grafica el desarrollador que cuenta con tres nuevos proyectos sobre los que trabajan en el corto plazo. En tanto, antes de fines de 2020 prevén sumar otros cuatro proyectos.
La cadena de pago
Hasta marzo, la renegociación de la deuda externa, la alta inflación, la falta de crédito y la mega devaluación del peso protagonizaban las pesadillas de los argentinos. A ello se sumó el "parate" por el Covid-19. Pero, la incertidumbre por la continuidad de las obras, las cobranzas y los pagos desvela no solo a desarrolladores sino también a constructoras, proveedores, profesionales, obreros y compradores de los emprendimientos.
No obstante, Llambías minimiza que existan problemas importantes con las cobranzas: "Tuvimos una visión empática con los clientes. Hemos reducido el monto de las cuotas o inclusive no las cobramos. Hay que entender que los inversores no son un enemigo, son socios. Entendemos que la gente también tiene sus negocios parados", relata. Y amplía: "estamos en un statu quo donde se trata de no generar más ruido ni más problemas de los que ya hay. Es un clima general de preocupación en la coyuntura pero, a la vez, de colaboración y tranquilidad en el mediano plazo.Con los proyectos que están en marcha no imagino una ola fenomenal de conflictos".
Aunque -admite- distinto es el panorama para los nuevos emprendimientos porque "para que la rueda siga se necesita que los inversores continúen apostando y eso es un poco más complejo ya que -si sus negocios están complicados- se enfocarán primero en arreglar sus propios líos".Tabakman adelanta que cuando las obras puedan retomarse, todo estará un poco más claro. "Pero, se puede esperar que surjan algunos problemas con gente que no pueda continuar con el pago de la cuota", reconoce.
Sobre las herramientas y estrategias de negociación, Tabakman señala que "la línea argumental que tienen todos los desarrolladores para tratar de convencerlos de que sigan pagando las cuotas es que está barato construir en comparación al costo anterior (por la devaluación del peso) y que además por esta vía se capitalizan en dólares". Sin embargo, reconoce que la eficacia de ese argumento en una economía recesiva como la argentina es limitada.
Respecto a la ejecución de acciones legales por moras en los pagos, Nicholson aclara que "si bien hay un par de desarrolladores que ya están con el tema, no hay todavía gran cantidad de consultas. Pero, admite que de los proyectos que conoce dentro del sector hay "un 40% de compradores a los que les está costando más pagar", aunque en general no se les reclama.
Gerardo Azcuy, fundador y director general de Estudio Azcuy, empresa de arquitectura, constructora y desarrolladora, que cuenta con 250 obreros propios y otro tanto subcontratados, asegura: "Los que están en mora son un porcentaje chico. Si tengo que financiar a alguien dos o tres meses más no me cambia la situación. Hay que tener esa elasticidad porque estamos todos del mismo lado del mostrador. La crisis afecta a todos y hay que buscar la forma de encontrar la mejor salida", relata el empresario que tiene 200.000 m2 de viviendas finalizadas en su haber y otros 70.000 m2 en desarrollo en Caballito. En la cartera de Galli, la mora no llega al 8%: "A algunos inversores le dimos la posibilidad de refinanciar. Les extendimos plazos de pago para que se sintieran más cómodos y a otros les ofrecimos un canje de metros cuadrados por unidades en otro emprendimiento que tenía menor avance de obra. Es decir, pasaron a pagar un departamento más chico en otro proyecto lo que les permitió financiarse durante más tiempo", relata. El CEO de Rosbaco & Partners confirma que tampoco registraron un bajas: "no hubo más que alguna demora pero no hemos tenido pedido de cancelación. Es un momento desafiante, para llevar tranquilidad, acompañar y asistir a nuestra comunidad inversora. Somos una empresa sana financieramente y diseñamos una estructura dinámica que no impacta en los costos", relata.
Más allá de estar surfeando la ola, todos los consultados coinciden en la necesidad de que se reactiven las obras con el protocolo correspondiente. Mientras tanto tranquilizan el ánimo de los inversores explicándoles que mientras tanto aprovechan "a adelantar compras de insumos". Aclaran que en ningún caso está en riesgo la continuidad de sus obras.
En cuanto a la situación financiera en la que se encuentran las empresas del sector y las posibles consecuencias de la pandemia en su solvencia y la de sus proyectos en construcción, Tabakman comenta: "Hay de todo. El desarrollo inmobiliario es una actividad que trabaja mucho con capital de terceros, está muy organizada. Las obras se hacen con un aporte de capital no muy significativo del desarrollador. Hay mucho capital que viene de los compradores, con lo cual si no pagan, la solvencia dependerá de la espalda y de la vocación de poner plata del desarrollador".
Si bien la ventaja de no contar con financiación bancaria en el mercado hace que el sector no tenga que afrontar grandes deudas, Nicholson advierte que "hay muchos desarrolladores chiquitos, nuevos o sin experiencia que se financia únicamente con preventa y con el cash flow que puede llegar a tener de las ventas, al que si de repente le llega una ola de éstas y se le planta el 40% de los compradores, lo parte al medio".
Azcuy, que opta por vender las unidades a precio fijo en dólares y estructura los proyectos como sociedades anónimas, afirma que "en un país como la Argentina, en el que todo el tiempo pasa algo, estamos acostumbrados a las tormentas. Cuando no son las elecciones, son los bonistas. Siempre hay algo. Pero, una vez que un edificio está construido, no podemos devolver los ladrillos, hay que venderlo entero", relata y reconoce que el problema se genera cuando hay inestabilidad y falta de claridad de lo que puede llegar a pasar en la economía, es que la gente se retrae y no compra. Y lo que no se puede es tener un problema financiero por lo que hay que estar siempre preparado. Las empresas deben contar con un fondo anticíclico y estar sólidas porque frenar una obra es un costo enorme de pérdida de tiempo y de empleos", comenta.
Llambías reconoce que "las constructoras tienen más problemas (que las desarrolladoras) porque tienen nóminas (de personal) más grande que pagar y todavía es un tema irresuelto quién se hará cargo del costo de todo eso. Seguramente haya que negociar alguna solución intermedia. Al trabajar con los protocolos, con menos personal y en un horario restringido -como sucede en los lugares que empiezan a estar habilitados a volver- hay sobrecostos y seguramente esto se mantendrá hasta que haya una vacuna. ¿Cómo pesará eso en los resultados generales del negocio? Nadie lo sabe. "Lo que si sabemos es que se necesitarán más horas hombre para construir el proyecto pero la contracara de eso es que el costo de las obras medido en dólares -como todos miden las inversiones- bajó al mínimo de los últimos años por la devaluación del peso. Entonces, al final dependerá de estas dos variables que se alteraron mucho respecto al presupuesto inicial", comenta Carlos Spina, socio de Argencons, quien a su vez remarcó que "todavía no se puede calcular nada definitivo porque el problema aún está en curso, no está resuelto. Estamos sólo mirando una foto y con la mayoría de las obras paradas, para ver el final de la película, falta. Así como falta ver cómo termina posicionado al final de esta larga noventena cada comprador de unidades en pozo para poder seguir afrontando sus obligaciones y el impacto de dicha situación en las finanzas de cada desarrollo".
Hector Sarlinga, socio gerente de Daheda Construcciones reconoce que la construcción es uno de los motores de la economía y afirma que la baja en el costo de la construcción en dólares indica que "es un buen momento para que, una vez levantada la cuarentena, se inicien las obras postergadas.
Respecto al impacto del protocolo en los costos agrega que "el hecho de responsabilizarse del traslado de los operarios en las condiciones requeridas es el que mayor impacto tiene para las obras en ejecución. Las constructoras debemos definir el recorrido del transporte, de acuerdo con el relevamiento del personal que interviene en la obra, y en consecuencia la incidencia podrá variar dependiendo de la procedencia y cantidad de trabajadores". Nicholson apunta: "Si bien la ola está pegando, aún nos estamos revolcando y nadie sabe bien sus efectos: cómo aumentará el costo de obra y cómo será el cash flow de ingresos con la cuota de los compradores como para evaluar qué ajuste habrá que hacer, porque algún porcentaje de compradores deje de pagar. Habrá que ver qué se escribió en el contrato. Pero, en casos como éste, se corre el riesgo de que los que dejen de pagar sean muchos y se desfinancie la obra. Entonces, no se puede tirar mucho del piolín. La recomendación es que desarrolladores y compradores estén dispuestos a sentarse a negociar porque las posiciones demasiado rígidas, llevan a una explosión. La situación es extrema a nivel mundial. Habrá muchas empresas que queden en el camino, en especial las que no hayan hecho bien las cosas o los números". Como contraparte, señala que "los que se mueven en las crisis son los que más diferencia hacen. De las crisis siempre ha jugadores que quedan muy bien parados", finaliza.
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