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Punta del Este: lo que hay que saber antes de invertir
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El ritmo para los brokers que administran propiedades en Uruguay se aceleró a partir de las elecciones primarias y la primera vuelta electoral que dio como ganadora a la fórmula de Alberto Fernández y Cristina Kirchner. Pero al "antes y el después" que se vivió en el mercado y en el que, los agentes inmobiliarios, coinciden al afirmar que las consultas por propiedades e inversiones de pozo en el país vecino aumentaron en un 40 por ciento llegó un nuevo punto de giro: el impuesto PAIS sancionado por el Congreso en diciembre y que impone un impuesto del 30 por ciento a los consumos en el exterior y la fijación de una alícuota diferencial de Bienes Personales para quienes tengan propiedades en el exterior con la excepción de aquellas personas que antes del 31 de marzo próximo traigan el equivalente a por lo menos el 5 por ciento del valor total del patrimonio fuera del país, quedarán liberados de pagar la tasa.
Sin embargo, y en plena temporada en el Este, los brokers confirman que las consultas no mermaron. "En Uruguay los inversores argentinos se sienten más fortalecidos. La seguridad jurídica es una de las variables que lleva la delantera, no solo tenemos más consultas, sino que el mercado uruguayo parece más blando a la demanda de los argentinos, en el sentido de que brindan todas las herramientas para que ellos puedan comprar sin generar complicaciones", destaca Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades quien destaca la posibilidad de financiación y hasta una baja en los valores: "Hoy tenemos contraofertas de más del 15 por ciento", subraya.
A la seguridad de largo plazo que brinda un país que cerró el 2019 con un 8,79 por ciento de inflación anual, según informó el Instituto Nacional de Estadística (INE), se suma una renta en dólares superior a la porteña. "El mercado argentino quedó totalmente desfasado, rara vez los inmuebles que son vivienda superan la renta del 2 por ciento y los comerciales el 3 por ciento en dólares", sostiene Covello.
Los brokers consultados por LA NACION afirman que, en Uruguay, la renta en dólares en unidades de uno o dos ambientes con un valor de entre US$100.000 y US$150.000 es de entre el 4 y el 4,5 por ciento libre de gastos e impuestos. El doble que la local. "Uruguay siempre funciona como contrapeso del contexto local, cuando las cosas se empiezan a poner inciertas, la primera mirada va a Uruguay y de hecho fue lo que pasó después de las PASO", sostiene Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades. Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras cuenta que a partir del resultado de las elecciones primarias pasó de tener cero reuniones a entre cinco y seis por semana. Sobre los inversores, destaca que hay diferentes perfiles: "Hay un nuevo inversor medio, profesional. Son médicos, abogados, algunos ya jubilados, que entran en proyecto de pozo y van pagando las cuotas y con eso se hace una renta y un sueldo por mes", destaca y agrega: "Después está el inversor que busca tanto la reserva del valor, como el disfrute. Es el que va a Punta del Este. Y también el desarrollador que tiene experiencia en Buenos Aires y que ya han levantado barrios enteros en Montevideo".
Por otra parte, en el estudio que realiza desde hace 15 años Reporte Inmobiliario y que releva desde Punta Ballena hasta el Puente de la Barra se pudo verificar que la cantidad de proyectos se mantuvo estable.
"Con 27 desarrollos inmobiliarios actualmente en etapa de obra o recientemente terminados, es la segunda menor muestra vista desde que llevamos adelante el estudio, resultando menor a una tercera parte de los 81 desarrollos récord relevados en el año 2013", cuantifica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Agrega que la cantidad de metros ofertada a la venta se mantiene estable con 490.426 metros cuadrados. "Esto se generó porque ya en 2017 se habían sumado proyectos de gran escala como Le Parc, Fendi o Venetian, también Cipriani este año", detalla. Otro dato interesante que plantea la muestra es que la oferta al igual que los últimos años se sigue concentrando en dos corredores, la Mansa y avenida Roosevelt; aunque este año se agregaron tres desarrollos nuevos en La Brava. Respecto a los precios, Rozados explica que mostraron un leve crecimiento en dólares por cuarto año consecutivo. "En los últimos 12 meses el incremento en los valores de publicación fue del 3 por ciento, mucho más moderado que el año anterior cuando la suba había sido de casi el 8,5 por ciento", detalla. Sin embargo, si se analiza la serie histórica desde 2006 (cuando el metro cuadrado promediaba los US$1897), el valor promedio actual es tan sólo un 6 por ciento superior al del pico logrado en el 2012 cuando el mercado defendía los US$4080 por metro cuadrado. Si se analiza qué pasó con los precios por zona se observan distintos comportamientos en las distintas áreas de Punta del Este: los desarrollos ubicados en La Brava se incrementaron 6,69 por ciento (US$5.932/m2), los que se ubican el La Mansa 8,09 por ciento (US$4837/m2); mientras que los de la zona de La Punta se retrajeron 6,45 por ciento, hasta llegar a los US$3671/m2. "Los inmuebles ubicados en primera línea frente al mar también cayeron levemente este año un 2,63 por ciento, alcanzando los US$5231/m2 en promedio. Vale aclarar que si se comparan los desarrollos ubicados frente al mar con los que no lo están, la diferencia es muy importante: en promedio cotizan un 50 por ciento más arriba que los que no poseen frente a primera línea del agua", afirma Rozados.
Los emprendimientos
Entre los proyectos de la temporada en Punta del Este se destaca la construcción de la Torre III de Le Parc en la Playa Brava frente al mar que contó con una inversión de US$65 millones desarrollada por Raghsa y construida por CRIBA. Juan Manuel De Notta, director de Proyectos de CRIBA, explica que el proyecto está avanzado en un 75 por ciento y tiene fecha de entrega para mediados del 2020. "Uruguay tiene un costo de construcción mayor en dólares, pero es un país estable. Eso es lo que lo hace atractivo para trabajar de una manera más predecible", explica y agrega a esto la existencia de beneficios impositivos para la construcción creadas por el Estado ayudan a balancear los costos.
"Hubo una muy buena simbiosis, fue la primera vez que hicimos este tipo de alianza de forma conjunta y cada uno aportó cosas muy buenas", agrega Mariano Vega, director de Raghsa sobre el proyecto cuyo valor de venta arranca en los US$3000 por metro cuadrado. La torre tendrá 26 pisos y 24 de residencias que van desde los 195 a los 242 metros cuadrados, con tres y cuatro dormitorios en suites y amenities como jardines, tres piscinas climatizadas, gimnasio, salón para clases, spa con sauna seco y sauna húmedo, business center, entre otros. Su diseño estuvo a cargo del estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados bajo los conceptos de espacios generosos, practicidad en el diseño y vistas abiertas, que son una de las características principales: todas las unidades tienen vistas panorámicas de playa Brava, desde la Punta hasta la Barra, y también al bosque. "Usamos la misma metodología que para los proyectos anteriores. Es decir cuando se hace el lanzamiento de pozo se permite cierta financiación para los compradores a lo largo del tiempo que dura la obra", asegura y reconoce que esos precios "representa un valor sumamente tentador en comparación con otros mercados como el porteño". Otra de las torres a metros del Punta Shopping es Place Lafayette Torre II -la gemela a la Torre I- que posee unidades de entre un ambiente hasta tres dormitorios, que arrancan en los U$S125.000. "La renta del alquiler se estima en un 5,5 por ciento anual con ocupación del propietario en parte del año", asegura Daniel Zulamian, director de Zulamian desarrollos inmobiliarios. Ya en la Mansa, en la primera línea de la parada 8 se encuentra Paramount Tower cuyas unidades poseen tickets desde los US$460.000. Hay departamentos de dos suites y otros que tienen hasta cuatro. Zulamian afirma que en este caso la renta anual, en dólares, también puede superar el 5 por ciento. "La ley de estímulo de construcción con una inversión superior a los US$ 13 millones hace que salga menos el metro de construcción. Hay una veintena de proyectos de magnitud que aprovechan esto y es lo que ha generado una explosión de obras", afirma Aldana Blizniuk Salaya, socia directora en Salaya Romera Propiedades. Destaca, en la parada 5 entre La Barra y La Mansa el edificio View Tower, uno de los primeros en construirse y cuyo desarrollador financia hasta a 60 meses en cuotas en dólares.
En formato de barrio privado se destaca Las Garzas, de Consultatio, firma que dirige Eduardo Costantini. Con vistas al mar -tiene un frente de dos kilómetros con playas de arena vírgenes- en la ruta 10 kilómetro 208, a 20 minutos de José Ignacio se trata de 240 hectáreas de las cuáles el 50 por ciento están destinadas a espacios verdes y áreas comunes. En total, hay 474 lotes con una superficie promedio de 2700 metros cuadrados. El precio promedio de los lotes es de US$300.000, pero hay desde US$130.000 con financiación -sus comercializadores afirman que puede ser de hasta 60 meses-.
Desarrollada por Alejandro Le Gentil, La Pétanque se ubica en la entrada de la playa la Juanita. Se trata de un terreno de 1400 metros en el que se harán 16 casas, cada una con su propia pileta, diseñadas por el arquitecto Martín Gomez. El proyecto empezó en mayo de 2018 y ya tiene cuatro casas entregadas cancha de tenis, y la famosa cancha de Pétanque -bochas-. Le Gentil, aclara que se pueden hacer casas de dos, tres o cuatro dormitorios y que el proyecto contempla el paisajismo. La inversión mínima para las casas arranca en los US$499.000 y llega a los US$880.000. "La pétanque es consumidor final y a estas casas se les puede sacar una renta de alquiler de más del 5 por ciento y con alquilarla un mes se compensan los gastos de todo el año", afirma Le Gentil. En este punto, Covello coincide. "El alquiler de diciembre te rinde el equivalente a gastos del inmueble de todo el año. Luego te queda la rentabilidad del resto del año y la posibilidad de usarlo", asegura.
Otra opción premium, ubicada en las inmediaciones de las playas de La Barra, La Península y José Ignacio, el área bordea el Arroyo Maldonado por más de tres kilómetros, es Fasano las Piedras, el proyecto creado por la desarrolladora JHSF, Isay Weinfeld y el Estudio Obra Prima Arquitectura, se comenzó a construir en 2009, cuenta con 56 lotes de entre 5000 y 1000 metros cuadrados y tres terrenos exclusivos de tres hectáreas. Al momento ya hay 17 villas construidas y dos cabañas. Se trata de uno de los emprendimientos más exclusivos de Uruguay cuya inversión se ubica en torno al millón de dólares para los terrenos de 5000 metros cuadrados. El proyecto no cuenta con financiación privada y está orientado al consumidor final, aunque es posible alquilar las propiedades.
Desarrolladores y comercializadores destacan que hay una opción que puede dejar más de un 8 por ciento de renta en dólares y algunos se animan y aseguran que puede ser hasta un 12 por ciento en Punta del Este: el formato condo-hotel. "Es una franja que está explosiva. Se tratan de unidades de propiedad horizontal todas iguales, de uno y hasta dos ambientes con títulos independientes", destaca Blizniuk Salaya, quien comercializa el proyecto Casa Grande, ubicado en la entrada a José Ignacio. "Tenemos un 86 por ciento vendido y se entrega en el segundo semestre del 2020. Se tratan de departamentos terminados y equipados con calidad de alta hotelería y cuya rentabilidad oscila entre el 7 y el 8 por ciento", afirma y aclara que esto también fue fomentado por el marco impositivo nacional y en particular, el acompañamiento de la intendencia de Maldonado. "Te dan un mayor margen de construcción, por ejemplo, un 25 por ciento de metros cuadrados a construir sin pedir nada a cambio y a largo plazo, hay una desgravación impositiva sobre las utilidades que se igualan", afirma Blizniuk Salaya. La ley de condo-hotel de Uruguay exime durante diez años de impuestos, inclusive a los insumos importados. "Se está armando en la zona de La Barra hasta José Ignacio. La zona para construir es restrictiva, son 50 kilómetros de largo en donde se pueden construir en 16 manzanas y no más del 70 por ciento del lote", destaca Pereira de Amarras quien comercializa El Escondido Hotel en La Barra con unidades desde los US$150.000 - de 18 solo quedan 4- mientras que los tickets en Casa Grande se ubican en los US$250.000.
También en José Ignacio está Anastasio Beach Resort de US$63 millones de inversión que desarrolló Argencons, creadora de la marca Quartier. En 2012, Miguel Camps –uno de los titulares de la desarrolladora– encontró una fracción en la primera línea de la playa brava de José Ignacio. Luego emprendimiento que nació como complemento de la estancia Anastasio lanzó 24 aparts con derecho a los servicios e infraestructura del hotel que se ofrecen a la venta. "Tienen entre 40 y 50 metros cuadrados y se venden equipadas desde los US$185.000. No es al pozo ya que el hotel está en pleno funcionamiento y con entrega inmediata" , afirma Camps y agrega un dato clave para el negocio. "En la primera quincena de enero se están alquilando por encima de los US$500 por día". Otro dato no menor es que cuentan con la exención de impuestos por la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap). Es decir pagan 50 por ciento menos de Ganancias y no tributan el impuesto al patrimonio por diez años. Además el propietario puede optar por dos esquemas de explotación: pool de renta o renta individual, en ambos casos manejadas por el hotel.
Montevideo y Carmelo
Otro mercado es el de la capital del país vecino. "En este caso una unidad de uno y dos ambientes puede dejarte una renta entre el 4,5 y el 6 por ciento en dólares libre de impuestos", destaca Covello. Desde Soldati, Schuff explica que hay un nuevo inversor que antes hubiera invertido en Buenos Aires pero ve en Montevideo una reserva de valor cercana y con mayor renta. Allí comercializan en dos zonas, el Barrio de las Artes, al Sur del centro, y en Pocitos. En Las Artes se destacan Alma Brava y Alma Corso. "Están revolucionando el tejido urbano de esas zonas más antiguas con una revitalización residencial y comercial", asegura. En Pocitos, Park Square Herrera, un proyecto de monoambientes a 200 metros del río con demanda genuina de renta temporaria en una zona para estudiantes o bien, profesionales. Schuff aclara que en esos casos, se tratan de montos de inversión de US$130.000 y un valor por metro cuadrado de entre US$2000 y US$2500.
Vitrium Capital ya posee cinco proyectos terminados en Uruguay. En Montevideo se destacan el "Cero Uno" Parque Battle -con todas las unidades vendidas-. Y en ejecución también se encuentran "Cero uno del Centro" y "Cero Uno Libertador", dentro del marco de la ley de Vivienda Promovida. Sin embargo, Martín Schulz, CEO de Vitrium Capital destaca a Carmelo Golf Club como inversión por la posibilidad de pagar en pesos argentinos. "A esa ventaja se le suma la cercanía de dos horas en barco como casa de fin de semana", detalla. La inversión para un lote propio es de US$79.000. "Tenemos también lotes de reventa, y, dado el contexto, armamos planes y financiación a medida de cada cliente", afirma y aclara que aunque Carmelo no es un producto de renta, sí "puede tener una plusvalía a lo largo del tiempo gracias a su consolidación". "Hay una posibilidad de apreciación del capital. En dos horas podés estar en otro país y la inversión es en pesos", concluye.
