Locales vacíos: la triple amenaza (y los nuevos ganadores) del comercio minorista
La caída del consumo, el avance del comercio electrónico —impulsado por plataformas como Temu y Shein— y el aumento de los alquileres están acelerando los cierres de locales en las principales arterias comerciales; mientras el microcentro y algunas avenidas tradicionales pierden clientes, también emergen nuevos ganadores en el mapa del retail
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LA NACIONAlfredo Sainz
Desde cadenas de electrodomésticos hasta supermercados, pasando por sucursales de bancos, restaurantes, pizzerías, marcas de indumentaria y zapaterías, el comercio minorista enfrenta en las últimas semanas una triple amenaza. La combinación de una demanda golpeada, la creciente competencia del canal online —el llamado “factor Temu”— y alquileres en alza provocó que en los últimos meses se multiplicaran los locales vacíos en las principales arterias comerciales de Buenos Aires y otras ciudades del país.
El balance es claramente negativo, con más cierres que aperturas. Sin embargo, al igual que ocurre con la economía en general, el panorama no es homogéneo para todo el comercio. En el mercado comercial hablan de un “retail darwiniano” -en el que sobreviven las ubicaciones premium y los rubros que se adaptan mejor a una economía más abierta- y de un mapa que se reconfigura a gran velocidad, con perdedores muy visibles pero también con algunos ganadores.
El nuevo escenario se confirma en los relevamientos privados. En la última medición bimestral que hace la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), en las principales avenidas porteñas se detectaron 238 locales vacíos, en alquiler o en venta, lo que implica un aumento del 40% frente al mismo período del año anterior. Entre las arterias más afectadas por el aumento de locales vacíos se destacan la avenida Cabildo, con un incremento interanual del 257,1% en la cantidad de locales vacíos, y la avenida Santa Fe, que sufrió una suba del 75,8 por ciento.
Otra señal del cambio de tendencia es lo que está pasando con el circuito comercial de la calle Avellaneda, en el barrio de Floresta. Durante los años de economía cerrada (y ropa muy cara), las marcas debían esperar meses para conseguir un local libre en lo que se había convertido en el mayor polo textil de la Argentina, mientras que ahora empiezan a verse las primeras persianas bajas.
La proliferación de negocios con el cartel de “Se alquila” tampoco afecta a todos los barrios por igual. Según la CAC, la calle Florida sigue siendo una de las más golpeadas, con un nivel de vacancia que supera el 14%, lo que implica que uno cada de siete locales en la zona está vacío. En cambio, en otros corredores comerciales de mayor dinamismo —como algunos polos gastronómicos o de lifestyle— la ocupación se mantiene en niveles más altos y la rotación de locales responde más a cambios de marcas que a cierres definitivos.
“Hoy tenemos un consumidor más exigente y selectivo, que quiere comprar bien, lo que no necesariamente significa elegir siempre lo más barato. Los compradores desarrollaron una especie de ‘algoritmo propio’, en el que el precio sigue siendo clave, pero también esperan que las marcas les ofrezcan algo más. Si se trata de una prenda, además del diseño y la calidad de la confección, valoran la versatilidad, la posibilidad de combinarla o darle distintos usos. A este fenómeno se suma la mayor apertura de la economía y la llegada de productos importados: los consumidores buscan novedades y aparece una renovada demanda por la innovación”, asegura Guillermo Oliveto, director de la consultora W.
La tormenta perfecta
Si bien el cierre de locales en la calle es un proceso bastante generalizado, hay rubros que se perfilan claramente como los más golpeados. En este sentido, las marcas de indumentaria, las jugueterías, las cadenas de electrodomésticos y las casas de electrónica encabezan la lista.
En muchos casos, la demanda que ya venía debilitada desde hace más de un año, sufrió un golpe de gracia con la irrupción en 2025 de las plataformas digitales chinas, como Shein y Temu, que se vieron beneficiadas por la baja de aranceles a la importación y un tipo de cambio más favorable.
Por su parte, las cadenas de electrónica y electrónica, además de la baja en las ventas, enfrentan el impacto del aumento de la morosidad en los créditos al consumo. Un relevamiento de la consultora EcoGo, elaborado sobre la base de datos del Banco Central, muestra que la morosidad en los créditos otorgados por vendedores de electrodomésticos alcanzó en diciembre pasado un promedio del 41%. La conjunción de los dos factores explican el cierre de locales que decidieron en las últimas semanas las cadenas líderes del rubro.
“Como en el resto de la economía, hay sectores que están volando y otros que se están haciendo pedazos. El retail es un mercado muy atomizado y no todos los jugadores están en la misma situación. En el comercio a la calle, por ejemplo, hacia fines del año pasado la vacancia rondaba el 4%, aunque en muchos casos los propietarios prefieren bajar pretensiones con tal de mantener los locales ocupados”, explicó Domingo Speranza, CEO de la empresa de real estate Newmark Argentina.
El operador inmobiliario señaló que el mercado atraviesa un proceso de “sinceramiento” de precios luego de años de alta inflación. “Durante mucho tiempo hubo situaciones poco sostenibles, como locales que pagaban alquileres equivalentes a vender cientos de prendas por mes. Con la contracción económica y la sequía de pesos, muchos valores se están reacomodando”, señaló.
Antonio Ginevra, titular de la inmobiliaria Aranalfe, asegura que el cambio de escenario empezó a notarse con fuerza en la segunda mitad del año pasado. “Desde agosto comenzamos a ver más casos en los que los inquilinos devuelven el local. Hay muchas rescisiones de contratos y lo que más llama la atención es que, a diferencia de antes, los cierres son muy abruptos: hay comerciantes que avisan con apenas 30 días de anticipación que dejan el local”, explicó.
La otra cara
En el sector destacan que, pese a la crisis, también hay rubros y zonas que están ganando con el nuevo mapa minorista. El panorama varía según el formato comercial. “En los shopping centers la vacancia es mucho menor, mientras que en el retail a la calle el impacto se siente más”, explican en Newmark.
Por rubros, los que muestran mayor resiliencia son los locales vinculados a belleza, fitness y conveniencia, incluidos los bazares de origen chino que en el último tiempo empezaron a abrir en casi todos los barrios porteños. Un ejemplo del nuevo signo de los tiempos es que el local que hasta hace poco tenía On City sobre la avenida Santa Fe y Pueyrredón será ocupado por una tienda de bazar y regalería.
Cambio más profundo
En la mayoría de los casos los comercios que hoy muestran mayor dinamismo son los que trabajan con un ticket en promedio más bajo. como las casas de bijouterie y accesorios, y otros que históricamente se caracterizaron por su mayor capacidad de resiliencia, como las negocios de cosmética y las farmacias. En las zonas residenciales, en tanto, crece la demanda de espacios para gimnasios o estudios de pilates, que suelen buscar superficies de menos de 300 metros cuadrados y no necesariamente en avenidas principales.
En la lista de ganadores también aparecen las llamadas dark kitchens, espacios que funcionan como centros de producción y despacho de comida para delivery y que empezaron a proliferar en distintos puntos de la ciudad, en muchos casos como contrapartida del cierre de restaurantes y bares. Son locales que no abren al público, pero resultan fáciles de identificar: en los horarios pico —mediodía y noche— suelen tener a decenas de ciclistas y motoqueros en la puerta esperando para retirar pedidos.
Ginevra también señala que dentro del rubro indumentaria —posiblemente el más golpeado por el nuevo modelo comercial— comienzan a destacarse algunas propuestas en crecimiento, con estrategias muy agresivas en precios. Entre ellas menciona a las cadenas locales Le Utthe y Cuesta Blanca, y a la uruguaya Indian, que hace menos de un año desembarcó con gran repercusión en la calle Florida y hoy ya cuenta con cuatro sucursales en Buenos Aires y otras cinco en el interior (Bahía Blanca, Mar del Plata, Córdoba y dos en Mendoza).
Efecto derrame
La búsqueda por capitalizar un eventual efecto derrame explica por qué algunas zonas de la ciudad logran esquivar la recesión que golpea al comercio minorista en general. “La avenida Santa Fe, en el tramo que va de Callao a Pueyrredón, sigue siendo muy demandada en parte porque hay marcas que están funcionando como Zara, Le Utthe, Cuesta Blanca o Indian. Si aparece un local en esa zona se alquila rápido, sobre todo si tiene menos de 150 metros cuadrados y un alquiler que ronde entre $10 y $12 millones mensuales. Algo parecido ocurre en Cabildo, entre Juramento y La Pampa, y en la zona de Acoyte y Rivadavia”, explica Ginevra.
En paralelo, algunas marcas internacionales también avanzan con planes de expansión. El caso más reciente es la japonesa Miniso que acaba de anunciar la apertura de 100 locales en la Argentina, con una inversión de US$ 50 millones. “Hoy hay consultas de compañías internacionales que están mirando el mercado argentino. Con el dólar relativamente estable, el país vuelve a aparecer como un destino atractivo para algunas firmas”, sostiene Speranza.
El factor microcentro
Dentro de ese nuevo mapa comercial, uno de los focos más visibles de la crisis sigue siendo el microcentro porteño. “El nivel de vacancia en algunas zonas es mucho más alto de lo esperado debido a las características de los edificios, que en muchos casos son muy antiguos y no se ajustan a los requerimientos actuales de las empresas”, explicó Andrés Di Nallo, broker de la inmobiliaria Mercado Propiedades, que precisa que las áreas más afectadas por el cierre de locales son el microcentro porteño y barrios como San Nicolás, Retiro, Tribunales y sus alrededores.
“Nos fuimos acostumbrando a una calle Florida con menos marcas internacionales. El cambio de paradigma fue muy fuerte y se dio prácticamente sin paracaídas”, coincide Speranza.
En contraste, en el último tiempo se consolidaron nuevos polos comerciales. “Hay zonas que mejoraron mucho por la alta demanda y por un cambio cultural en la forma en que se eligen los espacios de trabajo. En el corredor norte de la ciudad, barrios como Núñez, Belgrano o Saavedra registran niveles de vacancia muy bajos”, señaló Di Nallo.
Cambios de hábitos
A la hora de explicar la crisis comercial, gran parte de las miradas apuntan al cambio en los hábitos de compra de los consumidores que comenzó durante la pandemia, con la consolidación de las plataformas de comercio electrónico, y que en el último año se profundizó con la irrupción en el mercado argentino de nuevos jugadores chinos como Temu y Shein.
La gota que termina de rebalsar el vaso para muchos comerciantes llega con el vencimiento de los contratos de alquiler. En numerosos casos, el momento de la renovación coincide con el intento de los propietarios de actualizar los valores, algo difícil de afrontar para negocios que operan con márgenes cada vez más reducidos.
En ese contexto, algunos analistas advierten que el fenómeno de los locales vacíos no puede explicarse únicamente por el avance de plataformas chinas como Temu o Shein. También refleja un cambio más profundo en la estructura del comercio, con un traslado del empleo y de la actividad desde el canal físico hacia el digital.
En paralelo a las persianas que bajan en algunas avenidas comerciales, el gigante del comercio electrónico Mercado Libre acaba de anunciar que sumará 1900 empleados en la Argentina durante este año. Con esa expansión, la empresa fundada por Marcos Galperin se posicionará entre los mayores empleadores privados del país, con cerca de 18.600 trabajadores, ingresando a una liga históricamente dominada por gigantes como YPF, Ferrocarriles Argentinos y las grandes cadenas de supermercados. El dato refleja hasta qué punto el crecimiento del e-commerce no solo cambia los hábitos de consumo, sino que también empieza a desplazar parte de la actividad y del empleo que históricamente generaba el comercio tradicional.
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