Nuevos créditos hipotecarios: simulador de cuotas, según tus ingresos

¿A qué monto se podrá acceder con los nuevos créditos hipotecarios ajustables por inflación? ¿Qué ingreso mensual es necesario tener para llegar al capital que permita pagar, junto a un ahorro acumulado, la casa o el departamento que está en la mira de la familia?

Para ofrecer una orientación sobre el tema, LA NACION pone a disposición un simulador que permite saber, ingresando el capital requerido, el monto de ingresos familiares (netos de aportes a la seguridad social) y el plazo del préstamo (entre 10 y 20 años), de cuánto sería la primera cuota a pagar. El capital del préstamo pretendido puede ingresarse en pesos, en dólares o en UVis.

Como opción, se puede ir también a la ruedita que dice "Ajustes" y modificar otras condiciones del préstamo cuyos valores ya están predeterminados en el simulador. ¿Cuáles son? La cotización del dólar (en caso de haberse ingresado un valor de capital en dólares, esto podría modificarse para conocer qué ocurriría con un préstamo si se lo toma en un momento futuro, y suponiendo una cotización diferente de la divisa); el valor de la UVI (para suponer escenarios de inflación futura si se busca conocer qué crédito podría obtenerse dentro de unos meses, aunque en este caso también habría que considerar que los ingresos no serían los actuales sino mayores), y la tasa de interés (que es fijada por los bancos y en cuyo caso se preestableció un 5% ya que, según lo anunciado, será el promedio del mercado).

Los nuevos préstamos, cuyos lineamientos anunció días atrás el Banco Central, estarán nominados en UVIs y, por lo tanto, cada cuota será una determinada cantidad de estas unidades de medida. Esa cantidad de UVIs será la misma a lo largo del préstamo. Lo que variará será el valor de cada UVI y, por lo tanto, también cambiará mes a mes el monto en pesos. A continuación, algunos conceptos básicos para entender el sistema y los resultados que arroja el simulador:

¿Qué es la UVI?

La sigla significa Unidad de Vivienda y es una unidad de medida creada por el Banco Central. Su punto de partida ($ 14,053 al 31 de marzo pasado) representa la milésima parte del valor de construir un metro cuadrado (según un índice promedio de varias ciudades del país). Para el 15 de abril el valor informado por el BCRA es de $ 14,23.

¿Cómo evoluciona el valor de la UVI?

Irá cambiando según la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que, a su vez, se ajusta por inflación. La UVI tendrá un valor cada día, de forma tal que, al momento de acceder al crédito, se fijará una cantidad de UVIs de acuerdo con la cotización del momento.

¿Y qué índice de inflación se usa?

Como por ahora el Indec no presentó su nuevo Índice de Precios al Consumidor (IPC), algo que está previsto para el 15 de junio, el CER se actualiza hoy utilizando el índice de inflación que informa o bien la ciudad de Buenos Aires, o bien la provincia de San Luis.

¿A qué monto máximo puedo acceder?

Eso depende de cada banco. Hasta ahora, los anuncios hablan de topes de entre 1 y 2 millones de pesos, dependiendo de la entidad.

¿Cuál es la tasa de interés?

También es decisión de cada banco; se sabe que en promedio rondará el 5% y que se moverá entre el 4 y el 7% anual.

¿Qué porcentaje del ingreso puede representar la primera cuota?

Los bancos fijan un límite máximo, que suele ser de 30% del ingreso neto. Si los resultados del simulador muestran una relación superior a ese porcentaje, el crédito no será otorgado; al menos, no por el valor de capital que se ingresó.

¿Y qué pasa si, durante la vigencia del crédito, se aleja la relación entre la cuota y el salario?

El sistema presume que la evolución de los ingresos acompañará de manera no lejana a la de los precios. De todas formas, se establece una condición: se en algún mes la suba de la cuota supera en un 10% lo que habría sido el aumento en caso de considerarse -en lugar del CER- el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), entonces el banco deberá ofrecer al cliente la opción de prolongar en hasta un 25% el plazo del crédito.

¿Pueden sumarse los ingresos familiares?

Sí, es posible.

Del valor de la propiedad, ¿cuánto se puede financiar?

Nuevamente, depende de cada banco. Es usual que se establezca que sea entre 70 y 75 por ciento.

Gastón De la Llana y Silvia Stang

Por Silvia Stang

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