Cómo acceder a un crédito hipotecario en Estados Unidos: ¿es recomendable en 2025?

Los préstamos inmobiliarios en Estados Unidos vuelven a estar en el centro de la escena. Es que la combinación de menores valuaciones, aumento de las transacciones y un retiro paulatino de los bancos tradicionales del negocio del crédito, los próximos meses podrían abrir una ventana de oportunidad para quienes buscan una hipoteca. Sin embargo, el escenario actual también presenta riesgos y condiciones nuevas que deben analizarse en detalle.

Valuaciones más bajas y señales de recuperación del mercado inmobiliario en EE.UU.

Durante gran parte de 2023 y comienzos de 2024, el valor de las propiedades en EE.UU. sufrió un ajuste significativo. Esta corrección impactó en los mercados residenciales, comerciales y corporativos, lo cual generó un contexto distinto para quienes buscan financiar una compra, según explica un nuevo informe de KKR, una multinacional estadounidense de administración de fondos de inversión y capital de riesgo.

Según estimaciones recientes, las tasas de capitalización en el sector inmobiliario comenzaron a descender tanto en EE.UU. como en Europa. Esta métrica, clave para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, sugiere que los precios tocaron su piso y empiezan a estabilizarse.

Aumento en el volumen de operaciones inmobiliarias en EE.UU.

Otro factor relevante es el fuerte incremento en la cantidad de transacciones. Desde principios de 2024 hasta agosto de 2025, el volumen de oportunidades detectadas por firmas de financiamiento directo se elevó de 14.500 millones de dólares semanales a más de US$20.000 millones.

Este aumento responde a dos fenómenos principales:

• Vencimientos masivos de deuda inmobiliaria adquirida entre 2021 y 2022, cuando las tasas eran más bajas y las propiedades más costosas.
• Expiración de coberturas de tasa de interés que funcionaban como barrera de protección frente a subas en el costo del dinero.

Ambas situaciones obligan a los propietarios a refinanciar bajo condiciones más estrictas y con propiedades que hoy valen menos que cuando las adquirieron. Eso genera presión para vender, lo que dinamiza el mercado.

Además, el desfasaje entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores se acortó. En paralelo, los inversores institucionales que permanecieron inactivos durante los últimos dos años hoy cuentan con aproximadamente US$258 mil millones listos para utilizar en fondos de inversión inmobiliaria cerrados, según estimaciones de KKR.

Los bancos, cada vez más ausentes en los créditos hipotecarios

Históricamente, los bancos estadounidenses representaron cerca del 40% del financiamiento inmobiliario comercial. Sin embargo, en 2024 su participación disminuyó considerablemente. La retirada de estas instituciones no parece un fenómeno momentáneo. Según los analistas citados, podría consolidarse como una nueva norma de mercado. Si bajaran su participación al 30%, se generaría un vacío de aproximadamente US$300 mil millones.

Este retiro forzado o voluntario por parte del sistema bancario tradicional obliga a buscar alternativas en mercados como el de los CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales) o los fondos privados de crédito inmobiliario.

Si bien redujeron los préstamos directos desde sus balances, los bancos aún participan activamente en el financiamiento a terceros. Es decir, canalizan fondos hacia REITs hipotecarios o fondos de deuda privada a través de estructuras de financiamiento indirecto. Este mecanismo, menos riesgoso para las instituciones y más eficiente en términos de capital, les permite seguir vinculados al negocio sin exponerse directamente.

Un contexto favorable para obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos

Más allá de la escasa participación bancaria, las condiciones actuales del mercado favorecen al crédito inmobiliario, tanto para inversores como para tomadores finales. Los préstamos actuales presentan un menor nivel de riesgo en comparación con los de años anteriores, en gran parte porque los valores de las propiedades ya se ajustaron y los montos prestados se han reducido considerablemente.

• El monto de los préstamos inmobiliarios bajó aproximadamente un 30% desde el primer trimestre de 2022.
• Muchos prestamistas operan con ratios de préstamo respecto del valor de mercado (LTV), que apenas alcanzan el 50% de los valores pico de mercado.

Para una persona que busca obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos durante 2025, este contexto puede parecer confuso, pero presenta oportunidades claras. Si bien los bancos no están tan activos, la aparición de prestamistas alternativos —como fondos privados y REITs hipotecarios— puede cubrir ese vacío.

Estos prestamistas, sin embargo, suelen tener criterios más estrictos y tasas más altas que los bancos tradicionales. Además, es probable que exijan un mayor aporte inicial, precisamente porque operan con menores ratios de préstamo respecto del valor de la propiedad.

En este contexto, acceder a una hipoteca en Estados Unidos en 2025 será viable, aunque dependerá en gran medida de la solidez financiera del comprador, su capacidad de demostrar ingresos estables, y del tipo de propiedad que desee adquirir.

Si el entorno macroeconómico acompaña y se confirma un “aterrizaje suave” de la economía, la oferta de crédito podría expandirse lentamente, aunque con condiciones muy distintas a las del boom pospandemia. La clave, entonces, estará en adaptarse a estas nuevas reglas de juego, según los especialistas de KKR.

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