Los condominios del sur de Florida que están en la lista negra de hipotecas secretas y cuáles son los condados más afectados
Decenas de asociaciones quedaron fuera del sistema hipotecario federal por problemas financieros, estructurales o de seguros: la situación complica ventas y acceso a fondos en el estado
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LA NACION
Casi 700 edificios en el sur de Florida quedaron excluidos del respaldo de Fannie Mae, una corporación federal que respalda préstamos hipotecarios. Esto dificulta la venta de unidades y el acceso a préstamos para reparaciones, según informó el estudio Allcock Marcus. La lista secreta creció de manera exponencial desde 2023, y ahora incluye a condominios en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Esa situación afecta a miles de propietarios, en medio de nuevas exigencias de seguridad estatal.
Florida: la lista negra de hipotecas que afecta a miles de propietarios
De acuerdo con Miami Herald, el despacho Allcock Marcus accedió a la base de datos secreta de Fannie Mae, que ya incluye 696 condominios en el sur de Florida. Esa cifra representa casi la mitad del total de 1438 edificios inhabilitados en todo el estado. La firma, que obtuvo la información por una fuente confidencial, confirmó que la cantidad se duplicó en los últimos dos años.
Los edificios pueden entrar en la lista por distintas razones, como:
- Problemas financieros
- Problemas de seguros
- Falta de mantenimiento crítico
Jake Marcus, abogado del estudio, explicó que esto aumenta las dificultades para propietarios, a los que resulta casi imposible vender si el comprador necesita financiamiento convencional. Además, según el letrado, las asociaciones también enfrentan trabas para conseguir préstamos para reparaciones.
La existencia de esta lista complica más a condominios que ya enfrentaban inspecciones obligatorias y exigencias de reservas. Marcus calificó la situación como “la tormenta financiera perfecta para los condominios en Florida”.
Los condados de Florida con más propiedades inhabilitadas para hipotecas en 2025
Los diez condados con más desarrollos en la lista restringida de Fannie Mae muestran un aumento significativo respecto a 2023. El dato refleja la expansión del problema en todo el estado:
- Miami-Dade: pasó de 113 a 344 desarrollos afectados.
- Broward: pasó de 81 a 242 desarrollos listados.
- Palm Beach: pasó de 35 a 110 propiedades en la lista.
- Pinellas: pasó de 51 a 82 desarrollos restringidos.
- Saint Johns: pasó de 62 a 69 casos registrados.
- Collier: pasó de 42 a 68 propiedades alcanzadas.
- Hillsborough: pasó de 28 a 56 desarrollos inhabilitados.
- Lee: pasó de 23 a 49 propiedades afectadas.
- Bay: pasó de 34 a 47 desarrollos en la lista.
- Orange: pasó de 20 a 40 casos documentados.
Las exigencias a los condominios tras Surfside profundizaron la crisis
Para Marcus, el colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside en 2021 motivó nuevos controles y requisitos financieros. Por eso, la corporación Fannie Mae exigió cuestionarios detallados sobre el estado estructural y la salud económica de los edificios antes de respaldar préstamos.
La agencia dejó de respaldar hipotecas en edificios con “reparaciones críticas” pendientes, deficiencias materiales como moho o filtraciones, o mantenimiento postergado que derive en un deterioro avanzado. También a los edificios que no tengan fondos suficientes para afrontar estas reparaciones, aunque las reparaciones menores o de rutina no son motivo para vetos.
Según Marcus, la agencia buscó reducir riesgos como los que provocaron el desastre en Surfside. Entre los motivos más comunes para la exclusión están:
- Falta de fondos de reserva o seguro adecuado
- Problemas estructurales o de construcción
- Alta morosidad entre propietarios
- Exceso de unidades alquiladas
Sin embargo, a pesar del impacto, Fannie Mae no cumplió con su promesa de publicar la lista. Es decir, muchos propietarios se enteran de su condición recién cuando una entidad financiera rechaza una solicitud.
Los requisitos estatales y aumentos de costos de los condominios en Florida
Las exclusiones de Fannie Mae coinciden con las leyes de la Legislatura de Florida aprobadas en 2023 y 2024, que impusieron nuevos controles a edificios de tres pisos o más. Las asociaciones deben presentar informes de inspección y mantener reservas para cubrir arreglos.
Sin embargo, muchos condominios no cumplieron con esos informes ni lograron reunir los fondos necesarios. Antes, una laguna legal les permitía evitar el fondo de reserva, pero esa opción quedó eliminada. Ahora deben reunir miles de dólares en poco tiempo.
Los bancos siguen los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac, que respaldan el 70% de las hipotecas en EE.UU. De acuerdo a Marcus, Freddie Mac tendría una lista similar, aunque su existencia no está confirmada. El estudio solo accedió a los datos de la mencionada corporación.
Los seguros también subieron de forma abrupta, lo que complica más el equilibrio financiero de los condominios. Según Marcus, la conjunción de requisitos, costos y exclusiones de crédito volvió insostenible la situación de muchos complejos: “Muchos propietarios están atrapados: no pueden afrontar nuevas cuotas especiales, ni vender sus unidades por un precio justo”.
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