Acaba de entrar en vigor: la ley en Nueva York que marca quiénes deben pagar agentes inmobiliarios en la ciudad
A partir de este 11 de junio cambian las reglas de juego en los contratos de alquiler en la Gran Manzana; al contrario de cómo ocurrió en los últimos años, propietarios e inquilinos ahora tendrán costos diferenciados
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LA NACION
Una nueva legislación cambiará radicalmente el mercado de alquileres en la ciudad de Nueva York a partir de este 11 de junio de 2025. Se trata de la Fairness in Apartment Rental Expenses Act (FARE), una normativa diseñada para evitar que los inquilinos asuman costos que, según los legisladores, deben recaer sobre los propietarios. Esta norma, identificada formalmente como la Local Law 119 de 2024, genera gran expectativa entre quienes buscan vivienda en una de las ciudades más caras del mundo.
Qué establece la FARE Act de Nueva York y cuándo entra en vigencia
La FARE Act, según el texto aprobado por el Concejo de la ciudad de Nueva York, prohíbe de forma clara que los corredores de bienes raíces contratados por propietarios cobren honorarios a potenciales inquilinos. La ley entró en vigor este 11 de junio de 2025, y desde ahora momento se espera una transformación en la forma en que se publican, promueven y concretan los alquileres residenciales.
El corazón de esta medida legal se centra en proteger a los inquilinos de pagar comisiones por servicios que no contrataron directamente. Aquellos corredores que representen a los propietarios o que publiquen anuncios con la autorización de estos, ya no podrán trasladar sus tarifas al bolsillo del inquilino.
Qué tipos de comisiones prohíbe la nueva ley de Nueva York
El alcance de la prohibición cubre tanto a los agentes directos como a los intermediarios que hacen publicaciones en nombre de los propietarios. Es decir, no se trata únicamente del agente que muestra el departamento, sino también de aquel que simplemente actúa como canal de difusión del anuncio.
- Se prohíbe a los agentes inmobiliarios de los propietarios cobrar comisiones a los inquilinos.
- Los agentes de listado, que publican anuncios autorizados por los dueños, también tienen prohibido cobrar.
- Se presume legalmente que cualquier agente que publique un aviso lo hace con consentimiento del propietario.
- Esta presunción puede ser rebatida en juicio, pero mientras tanto rige como regla.
La ley no impide, sin embargo, que los propietarios cobren por servicios como verificación de antecedentes o informes crediticios, los cuales se encuentran amparados bajo la sección 238-a de la Ley de Propiedad Inmueble del Estado de Nueva York.
Quiénes asumen la responsabilidad en caso de violaciones a la ley
Una parte fundamental del texto normativo refiere a las responsabilidades legales que enfrentan los propietarios. Si un agente de su parte o un intermediario autorizado incurre en el cobro indebido de comisiones, el dueño deberá asumir la responsabilidad legal.
- El propietario será considerado responsable si su agente cobra una tarifa al inquilino.
- También responderá si un agente de listado autorizado incurre en dicha práctica.
- Según el Código Administrativo § 20-699.21(b) y (e), no importa si el dueño actuó directamente o no: la responsabilidad persiste.
Esta disposición asegura que los dueños de propiedades no puedan desligarse de las prácticas de sus representantes y promueve mayor transparencia en el proceso de alquiler.
Qué sí pueden hacer los inquilinos de Nueva York con respecto a corredores
Si bien la ley limita el cobro obligatorio de comisiones por parte de agentes de los propietarios, no impide que los inquilinos, si así lo desean, contraten sus propios representantes.
- Los inquilinos pueden contratar un corredor de su confianza.
- Deben pagar ellos mismos las comisiones de su agente, si deciden tener uno.
- Los agentes que trabajan exclusivamente para los inquilinos pueden ofrecer sus servicios libremente.
En resumen, el poder de decisión recae ahora en el inquilino, quien ya no será presionado ni obligado a pagar por servicios impuestos desde el otro lado del contrato.
Qué deben incluir los anuncios y contratos de alquiler
La ley también introduce normas estrictas sobre la información que deben contener tanto los anuncios públicos como los documentos vinculantes de los alquileres. La transparencia se convierte en un requisito legal.
- Ningún aviso puede incluir comisiones ilegales.
- Todos los cargos que deba pagar el inquilino deben figurar de manera clara y destacada en los anuncios.
- Los propietarios deben entregar un desglose escrito de todos los cargos exigibles.
- Este desglose debe estar firmado por el inquilino antes de rubricar el contrato de alquiler.
- Los propietarios o sus agentes están obligados a conservar este documento durante tres años y entregar una copia al inquilino.
Según establece el Código Administrativo § 20-699.21(d) y § 20-699.22, se busca eliminar sorpresas y garantizar que todos los costos estén a la vista desde el principio.
Qué ocurre con los contratos firmados antes de la entrada en vigencia
Una pregunta frecuente gira en torno a aquellos inquilinos que hayan firmado un contrato antes del 11 de junio de 2025, pero que aún no hayan pagado el honorario del corredor. La respuesta es tajante.
- Si un contrato fue firmado antes de la fecha de vigencia, pero la comisión no fue abonada, la prohibición aún aplica.
- A partir del 11 de junio de 2025, ningún propietario ni agente podrá cobrar un honorario, sin importar la fecha de firma del contrato.
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