Cuáles son los barrios porteños en los que más se construyó en los últimos siete años
La construcción cambió su concentración histórica en barrios emblemáticos y avanzó hacia comunas que eran consideradas de segunda línea
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En los últimos años el mapa inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires cambió. El 1° de enero de 2019, tras ser aprobado el 6 de diciembre de 2018, entró en vigencia el nuevo Código de Edificación y con él comenzó a mostrarse una tendencia bastante clara: la consolidación del corredor norte y la expansión hacia barrios de baja densidad que, con las nuevas reglas, ganaron altura y atractivo para los desarrolladores.
El cambio normativo fue un punto de inflexión. No solo modificó parámetros urbanísticos, sino también la forma de aprobar y registrar las obras. Y luego se aplicaron actualizaciones sobre ese código.
En este periodo, entre el año 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad, de acuerdo al Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. De los cuales, el año de mayor actividad fue 2021 -con un total de 1038 permisos de obra nueva-, impulsado por la reactivación del parate casi total de 2020, cuando la pandemia congeló la emisión de nuevas autorizaciones. La reacción fue contundente: el sector aprovechó con valores en dólares históricamente bajos y costos de construcción relativamente accesibles.
Permisos de obra otorgados por año
• 2019: 905 permisos.
• 2020: 564 permisos.
• 2021: 1.038 permisos.
• 2022: 961 permisos.
• 2023: 733 permisos.
• 2024: 871 permisos.
• 2025: 950 permisos
Los barrios en los que más se construyó
Los datos analizados muestran que si se analiza la superficie registrada para obra nueva, Belgrano destaca con cifras récord. Solo en 2019, registró más de 682.000 m² de obra nueva, manteniendo un liderazgo que se extendió durante la pospandemia con picos significativos en 2021 y 2023.
Por su parte, Palermo se posiciona como el barrio con mayor constancia en el volumen de construcción. A diferencia de otras zonas que sufrieron caídas pronunciadas, Palermo mantuvo un flujo de superficie registrada superior a los 130.000 m² anuales en casi todo el periodo, llegando a registrar 307.855 m² solo en 2024.
Mientras que, al hacer el análisis a nivel comunal, el podio vuelve a inclinarse hacia el norte. Entre 2019 y 2025, la Comuna 13 (que integran Belgrano, Colegiales y Núñez) lideró la concentración de metros cuadrados de obra nueva en la Ciudad, con un total de 3.181.549 m² registrados.
El ranking con las comunas que lideran la construcción se termina de la siguiente manera:
- Comuna 14 (Palermo): se mantiene en el segundo puesto con aproximadamente 1.725.322 m².
- Comuna 12 (Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Coghlan), que se destaca por la mayor cantidad de permisos individuales otorgados (alrededor de 901) totalizando unos 1.314.996 m².
- Comuna 15 (Villa Crespo, Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Agronomía), con un crecimiento sostenido desde 2022 y unos 1.241.678 de m² acumulados.
- Comuna 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre), que cierra el último lugar con un total de aproximadamente 1.048.420 de m².
“El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño. Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero tampoco es una intención abstracta: marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá y funciona como un indicador confiable del futuro urbano próximo”, explica Federico Akerman, director de Terres, plataforma inmobiliaria especializada en terrenos.
Los barrios “revelación”
Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza lideró en varios años la cantidad de permisos individuales. En 2021, por ejemplo, registró 140.122 m² de obra nueva, consolidándose como uno de los focos de mayor transformación residencial.
Mientras que, al mismo tiempo, Chacarita y Villa Crespo vivieron un boom reciente: en 2023, Chacarita alcanzó un pico de 101.930 m², superando a varios barrios vecinos y posicionándose como nuevo polo de inversión.
“Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo. Funcionan como una prolongación natural de la zona norte tradicional, aunque con características propias en cuanto a tamaño de parcelas y alturas permitidas”, señala Akerman.
“Que Palermo o Belgrano encabecen los rankings es previsible; la novedad es que Devoto, Saavedra o Urquiza compitan con cifras comparables y, en algunos indicadores, incluso superen a distritos históricamente centrales”, concluye Akerman.
Del otro lado del mapa, la foto es muy distinta. La zona sur sigue al margen del gran movimiento. Ni Parque Patricios, ni Barracas ni Nueva Pompeya aparecen entre los barrios con mayor volumen de obras nuevas, pese a que desde 2023 el Gobierno porteño impulsa beneficios específicos en el nuevo proyecto de Código para revertir la disparidad. La dificultad del acceso al crédito hipotecario sigue empujando al mercado a concentrarse en el norte y noroeste de la Ciudad.
LA NACION
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