Cepo: sin dólares ni créditos, se empiezan a vender lotes en pesos (y en cuotas)

Las restricciones cambiarias, la falta de crédito y la devaluación, son grandes impedimentos a la hora de comprar un inmueble en un mercado que se encuentra mayormente dolarizado. Por eso, en tiempos donde la demanda presenta dificultades para comprar, varias desarrolladas que comercializan lotes en barrios privados empezaron a ofrecer planes de financiamiento en pesos y en cuotas que se extienden por hasta cuatro años.

“Lo atractivo, en un mercado dolarizado, es el hecho de poder pagarlo en cuotas. El acceso complicado, o mejor dicho el no acceso a los dólares, hace que nos lleguen muchas consultas y que concretemos operaciones de compras en cuotas. Sin crédito hipotecario, esta es la forma más masiva de poder llegar a tener un lote y construir una casa”, indicó Ethel Ures, jefa de producto para Castex, del barrio de San Eliseo.

Dependiendo de cada desarrollo, los planes varían. Si bien todos piden un adelanto en dólares, la seña puede iniciar en el 30% del valor del terreno hasta en un 50%. En tanto, las cuotas suelen ser indexadas al índice de costos de la construcción que elabora mensualmente la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), aunque hay opciones en cuotas fijas en dólares, pero que se convierten en pesos de acuerdo a la cotización del dólar MEP o dólar Bolsa.

“El Gobierno seguramente va a seguir recortando las opciones de acceso al dólar. Los grandes beneficiados vamos a ser los desarrolladores que tengamos un sistema de financiamiento en moneda local. Habrá más pesos y se volcarán al ladrillo como la opción indirecta para la compra de dólar. El costo de construcción de 2020, medido en dólares, fue el más bajo de los últimos 15 años, lo que lo convierte en una buena oportunidad para reducir parte del portfolio en moneda extranjera y pasarlo a CAC a largo plazo”, consideró Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios.

En números, en diciembre el índice CAC aumentó 4,1% frente al mes anterior, similar a la inflación relevada por el Indec (4%). Pero, si se mide en dólares, en el último mes de 2020 construir una vivienda con buen nivel de terminaciones y una superficie de 305 metros cuadrados alcanzó un costo de US$318.415, según Reporte Inmobiliario. Así, el ahorro con respecto a noviembre del 2017 fue de US$ 259.954 calculado al dólar blue debido a la devaluación de la moneda: en ese entonces la misma casa hubiese costado US$578.369.

De acuerdo con los desarrolladores, esta opción de financiamiento atrae mucho a los compradores ya que es una manera de dolarizarse con el tiempo y, al mismo tiempo, invertir en la tierra. “Los precios de los lotes siempre son en dólares, cuando un particular lo vende lo hace en dólares. Y además, cuando liquidaste una tierra se vuelve irremplazable. Entonces, los lotes siempre tienen la tendencia a subir de valor, porque se va tornando un bien escaso. Es difícil que los lotes bajen en dólares, no lo he visto. Lo que sí puede suceder es que pase un tiempo sin venderse”, destacó Martín Galli, cofundador de la desarrolladora BPK.

Un caso destacado fue el de Santa Elisa en Pilar del Este. A finales de 2020 la desarrolladora EIDCO lanzó la segunda etapa del barrio, con lotes a un valor de referencia de US$20.000 y 575 metros cuadrados promedio. Al momento de lanzamiento la financiación fue de 50% de anticipo en dólares, más 18 cuotas en pesos ajustadas trimestralmente por índice CAC y un refuerzo del 10% a los 12 meses. “Se suscribió completamente en tan solo un fin de semana”, contó José Iribarren, director comercial de EIDICO.

¿Por qué es negocio para los desarrolladores?

Las respuestas son varias. En algunos casos, el desarrollador va a la bolsa y cambia los pesos por dólares. En otros, el objetivo es “encontrarle la vuelta para que la gente pueda pagar” y hacer las inversiones más atractivas, teniendo en cuenta que se está frente a un mercado en crisis. “Y a veces el desarrollista logra calzar esos precios sobre algunos gastos que tenga. Por ejemplo, si está construyendo un edificio calza esos pesos ahí”, agregó Gonzalo Urdapilleta, de Teresa Urdapilleta Propiedades.

Si bien en el último tiempo este tipo de financiamiento comenzó a ser replicado en varios desarrollos, la modalidad no es nueva. Más bien, se va adecuando a las idas y venidas de la Argentina. “Nosotros le recomendamos a los desarrolladores que adapten su aceptación de pago de acuerdo a las necesidades de la demanda. Este es un momento en donde algunos tienen dólares y otros pesos. Por eso, sugerimos contar con estas facilidades”, resaltó Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával.

En el caso del barrio San Eliseo, a pesar de tener la infraestructura ya desarrollada, el flujo en pesos lo calzan para terminar de ajustar detalles y pagarle a los proveedores. Sin embargo, el principal objetivo de esta modalidad de pago es afianzar al barrio. “El negocio es llegar a la mayor cantidad de gente y consolidar San Eliseo de una manera más rápida. Eso es lo que va a generar que los lotes ganen valor. De esta forma se puede lanzar una segunda etapa, con otros valores y favoreciendo a quienes nos aportaron en esta primera, entrando con valores más bajos”, explicó Ures.

Valor de los lotes, cuotas y desarrollos

En Canning, en el barrio Santa Clara, los lotes de entre US$15.000 y US$30.000 tienen pagadero en pesos de hasta 30 cuotas ajustadas por CAC, previo anticipo del 35% en dólares. En tanto, en el barrio de Aluen, los lotes de US$28.000 a US$60.000 pueden abonarse en 24 cuotas en pesos más CAC, con un anticipo del 50%.

También en Canning San Vicente, los lotes de San Eliseo parten de los US$ 29.300, y varían entre los 900 y 2500 metros cuadrados, los cuales están distribuidos alrededor de la cancha de golf y el lago central del barrio. Dentro de sus opciones, está la posibilidad de pagar un boleto de compra del 40% en dólares y el 60% restante se puede abonar en hasta 36 cuotas en pesos, ajustadas por CAC. Sin embargo, si se paga de contado se obtiene una rebaja del precio del 30%.

En el corredor Norte, Desarrollos Norte junto a la marca inmobiliaria Casa Living de La Nación, están llevando adelante Azzurra Tortugas, el cual cuenta con 400 lotes de entre 600 y 1200 metros cuadrados y que se venden desde los US$ 80.000. Los mismos se pueden financiar con un anticipo del 35% en dólares y saldarlo en 12, 18 o 24 cuotas, según el sector en el que se encuentre el terreno. En este caso, las cuotas pueden ser fijas en dólares o en pesos más CAC.

En Cardales está la opción de Mirabosques, donde los lotes parten de los US$ 21.700 y se puede pagar en 30 cuotas en pesos más CAC, con un anticipo del 30% en dólares. Mientras que en Escobar se encuentra Riberas, el último emprendimiento de Puertos, con lotes de US$ 76.000 y unos 600 metros internos. En este último caso el contrato es en dólares, por lo que la forma de pago es del 35% al boleto y en 36 cuotas en pesos, ajustado a la cotización MEP.

Finalmente, con miras en la costa Atlántica, en El Salvaje, Chacras Marítimas, ofrecen pagar 50% de adelanto en dólares y 50 cuotas ajustadas al CAC. A diferencia de otros barrios, en este caso los lotes arrancan en los 2500 metros cuadrados para arriba.