En Florida: el plan que sigue vigente y realiza inspecciones obligatorias en condominios de Miami
Asociaciones residenciales afrontan hitos técnicos, reservas estructurales, plazos legales, nuevas vías financieras bajo normas estatales
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LA NACION
Florida mantiene vigente un sistema de controles obligatorios para ciertos condominios residenciales de tres pisos habitables o más. El mecanismo contempla inspecciones técnicas periódicas y estudios de reservas estructurales que las asociaciones deben gestionar en los edificios, incluidos los ubicados en Miami. Aunque la normativa sobre estos inmuebles existe desde hace décadas en el estado, estas evaluaciones fueron incorporadas y ajustadas mediante reformas aprobadas entre 2022 y 2025.
Qué deben hacer las asociaciones de condominios en Florida para cumplir con la ley
La ley obliga a las asociaciones de condominios a gestionar dos procedimientos distintos: la inspección de hitos conocida como “Milestone Inspection” y el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS, por sus siglas en inglés). Aunque ambos procesos pueden realizarse al mismo tiempo, cada uno cumple una función diferente.
La inspección de hitos consiste en una revisión técnica enfocada en la seguridad estructural actual del inmueble. Ese procedimiento busca detectar problemas que puedan afectar la habitabilidad o representar riesgos para los residentes.
En paralelo, el SIRS funciona como una evaluación financiera y de mantenimiento a largo plazo. Su finalidad consiste en determinar cuánto dinero necesita ahorrar la asociación para futuras reparaciones o reemplazos de componentes críticos de la propiedad.
Qué componentes exige revisar el estudio SIRS en condominios de Florida
Las modificaciones que exigen estos procedimientos surgieron después del derrumbe del complejo Champlain Towers South, en Surfside, ocurrido en 2021, una tragedia que dejó 98 muertos y llevó a las autoridades estatales a reforzar las condiciones de seguridad para este tipo de construcciones.
Es por esto que la normativa estatal exige inspeccionar distintos componentes considerados esenciales para la estabilidad y el funcionamiento seguro de la construcción:
- Techos.
- Estructuras portantes.
- Sistemas contra incendios.
- Instalaciones eléctricas.
- Plomería.
- Impermeabilización.
- Pintura exterior.
- Ventanas y puertas exteriores.
La legislación también obliga a incorporar otros sectores del inmueble cuando el costo de reparación o reemplazo supera los US$25.000 y una falla puede comprometer la seguridad estructural del edificio.
Dentro del estudio financiero, los especialistas deben estimar la vida útil restante de cada componente inspeccionado, calcular futuros gastos de reparación y elaborar un cronograma anual de financiamiento para cubrir esas intervenciones.
Cómo se financian las reservas obligatorias para reparaciones estructurales
Las asociaciones deben mantener fondos de reserva dentro de sus presupuestos anuales. Ese dinero queda destinado exclusivamente a futuras obras, mantenimiento diferido y reemplazo de elementos estructurales.
El cálculo de esas reservas debe basarse en las conclusiones obtenidas en el estudio de integridad estructural más reciente.
Las administraciones alcanzadas por estas exigencias no pueden votar para eliminar o reducir fondos vinculados con componentes obligatorios incluidos en la normativa.
Sin embargo, la reforma de 2025 ahora permite cubrir estos montos no solo mediante cuotas regulares, sino también a través de evaluaciones especiales, líneas de crédito o préstamos aprobados por la mayoría de los votos.
Frente a emergencias naturales, la legislación contempla excepciones temporales. Si una autoridad local declara inhabitable el inmueble, la junta directiva puede suspender los aportes hasta que la propiedad vuelva a considerarse apta.
Qué plazos de aviso deben cumplir las asociaciones ante los propietarios
Después de recibir informes técnicos o evaluaciones estructurales, las asociaciones deben cumplir distintos plazos de notificación establecidos por la legislación estatal.
En el caso de las inspecciones de hitos, la asociación dispone de 14 días para informar a los propietarios desde el momento en que recibe el aviso oficial que exige realizar la inspección. Ese comunicado debe incluir la fecha límite fijada para completar el procedimiento técnico.
Una vez recibido el informe de fase uno o fase dos de la inspección de hitos, la normativa otorga 45 días para distribuir a cada propietario un resumen elaborado por el inspector.
Además, la asociación debe publicar ese documento en un lugar visible del condominio y subir tanto el informe completo como la síntesis al sitio web oficial del edificio cuando exista esa plataforma digital obligatoria.
Para el SIRS, la ley también fija un plazo de 45 días desde la recepción del documento. Dentro de ese mismo plazo, la entidad además debe comunicar a la División de Condominios que el estudio fue completado y puesto a disposición de los residentes.
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