Inquilinos en Texas: qué hacer en las primeras 24 horas si recibes un aviso de desalojo bajo la nueva Ley SB 38
La norma redefine competencias judiciales y ajusta reglas que impactan directamente en el derecho a la vivienda
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LA NACION
La Ley SB 38 modificó de forma sustancial los procesos de desalojo en Texas para los casos presentados a partir del 1° de enero de 2026. La reforma introdujo plazos más cortos, amplió las facultades de las cortes de justicia y permitió resoluciones aceleradas.
Cuál es la diferencia entre aviso previo y citación judicial en Texas
El primer paso dentro de las primeras 24 horas es identificar con claridad el documento recibido. No todos los papeles tienen el mismo efecto legal ni exigen la misma reacción. Confundirlos puede llevar a perder oportunidades de defensa.
De acuerdo con el texto legal, el aviso para desalojar, conocido como Notice to Vacate, es un paso previo a la demanda. La normativa establece que el propietario debe otorgar un mínimo de tres días de aviso por escrito antes de acudir a la corte, salvo que el contrato de arrendamiento contemple un plazo diferente. Este documento no significa que el juicio ya haya comenzado.
En cambio, la citación judicial indica que el propietario ya presentó formalmente una demanda de desalojo ante la corte de paz. A partir de ese momento, el inquilino queda sujeto a plazos procesales específicos y a un calendario que puede avanzar con rapidez si no se actúa.
Paso a paso: qué hacer si recibes un aviso de desalojo o citación judicial
Una vez identificado el tipo de documento, se deberá:
- Buscar orientación legal: la SB 38 obliga a que las citaciones incluyan información de contacto para obtener ayuda jurídica tanto en inglés como en español. Este aviso tiene un propósito: facilitar una reacción rápida. El inquilino puede comunicarse con la Barra de Abogados de Texas para localizar representación legal.
- Revisar si la demanda incluye una Moción de Disposición Sumaria: este mecanismo permite que el juez resuelva el caso sin juicio si considera que no existe una disputa real de hechos. Su inclusión cambia por completo la estrategia de defensa.
La Disposición Sumaria es uno de los cambios más significativos introducidos por la Ley SB 38. Si el propietario la presenta junto con la demanda, el inquilino tiene solo cuatro días desde la notificación legal para responder por escrito ante la corte.
En ese breve período, la respuesta debe exponer hechos concretos y respaldarlos con documentos. El objetivo es demostrar que existe una controversia real que impide resolver el caso sin un juicio. Una simple negación no es suficiente bajo este nuevo esquema.
Si la persona que recibió la notificación no presenta una respuesta dentro del plazo, el juez puede dictar sentencia de manera automática. Por eso, las primeras 24 horas deben usarse para reunir contratos, recibos, comunicaciones y cualquier otro elemento que sustente la defensa.
Otros aspectos claves en el primer día son:
- Revisar cómo fue entregado el aviso o la citación: la normativa establece métodos específicos de notificación. Un error en este punto puede ser relevante para la defensa. La ley autoriza la entrega por correo, la entrega personal a un inquilino mayor de 16 años, la colocación del aviso en un lugar visible dentro de la propiedad o el uso de medios electrónicos, siempre que exista un acuerdo previo por escrito.
- Los plazos en que las autoridades encargadas realizaron la notificación: la entrega tardía o defectuosa puede afectar el calendario del juicio, aunque no garantiza por sí sola la desestimación del caso.
Prepararse para un calendario judicial acelerado
Bajo la Ley SB 38, los juicios de desalojo deben celebrarse entre el día 10 y el día 21 después de que el propietario presenta la demanda. Sin embargo, estos no pueden realizarse antes del cuarto día posterior a la notificación legal al inquilino.
Esto implica que, en poco más de una semana, el caso puede llegar a audiencia. Durante las primeras 24 horas, la persona notificada debe asumir que el tiempo será limitado y comenzar a organizar su defensa desde el inicio.
Las cortes tienen restricciones para aplazar los juicios. No pueden posponerlos más de siete días, salvo por un acuerdo escrito entre las partes. Además, la ley prohíbe exigir mediaciones u otros trámites previos que retrasen el proceso.
La apelación y el pago de la renta
Si el juez dicta una sentencia de desalojo, el inquilino conserva el derecho a apelar. El plazo para iniciar esta acción es de cinco días desde la firma de la sentencia.
Para que la apelación sea válida, la persona debe presentar una fianza, un depósito en efectivo o una declaración jurada de incapacidad para pagar. Además, debe manifestar que cuenta con una defensa de buena fe y que no busca únicamente retrasar el proceso.
Un punto central de la reforma es la obligación de seguir con el pago del alquiler durante la apelación. Esto debe realizarse en el registro de la corte en los plazos establecidos. El incumplimiento puede derivar en una orden de posesión inmediata, incluso si la apelación continúa.
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