Damián Tabakman, presidente de CEDU+AEV: “Hay que estructurar financieramente los proyectos de otra manera, con fuentes de capital sólidas”

Se viene un nuevo Real Estate, hasta ahora totalmente desconocido para nosotros en Argentina.

Durante décadas, los desarrolladores construimos departamentos que, para muchos inversores, funcionaron como una verdadera reserva de valor. Trabajamos mayormente para quienes compraban en pozo con el objetivo de preservar sus ahorros, obtener una renta por alquileres y protegerse de la inflación.

Estoy seguro de que, más allá de la coyuntura actual transitoria, durante la cual ese modelo de negocios está en crisis por el fuerte aumento de los costos y la erosión de la rentabilidad, finalmente las variables terminarán por acomodarse y ese formato renacerá, aunque con una intensidad que aún desconocemos. Tampoco podemos predecir con certeza cuándo sucederá.

Pero ese no será el único cambio. Simultáneamente surgirá la posibilidad de trabajar como en el resto del mundo, una vez que la macroeconomía se normalice, con financiamiento bancario para construir e hipotecario para comprar.

Todo ello tendrá una fisonomía normal y previsible. Sin embargo, creo que las verdaderas oportunidades en Real Estate en nuestro país habrá que buscarlas a partir de los fuertes cambios que se están dando en la matriz productiva, desplegados principalmente en el eje cordillerano y en el eje fluvial.

Por su parte, el eje fluvial tiene como polos a Bahía Blanca, con los complejos portuarios para la exportación de esos productos provenientes de la Patagonia, y a Rosario, con los vinculados al campo —algunos también bajo el RIGI—, cuya actividad incrementará su volumen de manera exponencial en los años por venir.

Creo que la gran oportunidad estará en el Real Estate asociado a la producción. El eje cordillerano tiene sus epicentros en las explotaciones extractivas que son objeto de mega inversiones, muchas de ellas encuadradas en el RIGI: Neuquén con Oil & Gas, San Juan con el cobre y Salta con el litio. Por su parte, el eje fluvial lo tiene en torno a Bahía Blanca, con los complejos portuarios para la exportación de esos productos provenientes de la Patagonia, y a Rosario, con los vinculados al campo —algunos también bajo el RIGI—, cuya actividad incrementará su volumen de manera exponencial en los años por venir.

Es clave entender que esto opera como un par: del lado oeste del país se concentra la producción, mayoritariamente orientada a actividades extractivas para exportación, mientras que del lado este, sobre la ribera, se ubican los puertos.

Cabe recordar que la infraestructura portuaria nacional no está dimensionada para los volúmenes que vienen ni responde plenamente a las necesidades operativas modernas. Por eso, la construcción de nuevos puertos será esencial para que todo este proceso prospere.

Cada actividad tiene sus particularidades. No es lo mismo el petróleo, que se extrae en zonas inhóspitas pero no tan alejadas de los centros urbanos, que la minería que, por su ubicación, requiere que la construcción de viviendas para operarios, por ejemplo, sea realizada indefectiblemente por la propia minera.

Más allá de las características de cada sector, todos requieren nueva infraestructura inmobiliaria complementaria y de gran escala. Allí surgirán oportunidades de inversión en Real Estate muy atractivas.

Algunas ya se están dando en sitios como Añelo. Sin embargo, abordarlas seriamente requerirá modelos de negocios muy diferentes de los clásicos, históricamente basados en la preventa minorista en pozo. Para este tipo de desarrollos considero que ese modelo no funciona y que intentar replicarlo, como algunos vienen ensayando, resulta inadecuado.

El desafío pasa por estructurar financieramente los proyectos de otra manera, con fuentes de capital sólidas y un management altamente profesional y confiable, con acceso a industrias muy sofisticadas, como Oil & Gas, y también a inversores institucionales de largo plazo.

Nadie, por ahora, lo está haciendo de esta manera. Y ahí está, precisamente, la oportunidad: diseñar compañías de Real Estate cuyo capital probablemente deba tener oferta pública, con escala, perfil rentista y liderazgo en un segmento que hoy es emergente, pero pujante y con enorme potencial.

En cada lugar donde se instalen estas nuevas desarrolladoras deberían abordarse principalmente los desarrollos residenciales para operarios de estas industrias, así como proyectos logísticos, de almacenamiento e incluso portuarios.

A su alrededor surgirán naturalmente otros usos, como retail, hotelería, coworking y servicios. Todo ello debería llevarse adelante con criterios urbanísticos sustentables y de gran calidad, muy distintos de algunos ejemplos que hoy vemos en ciertos lugares. También los sistemas constructivos deberán estar alineados con las exigencias de estas industrias.

Lo que viene, a mi criterio, es algo muy nuevo: compañías de Real Estate asociadas a la producción, que sin dudas atraerán el interés de grandes inversores locales y también del exterior, porque se trata de un modelo de negocios alineado con las mejores prácticas globales.

Sabemos que Argentina empieza a aparecer en la agenda de los inversores internacionales y todo lo asociado a Vaca Muerta, por ejemplo, despierta un enorme interés. Este es el camino para que el Real Estate se suba a ese tren.

Y luego, de la mano del flujo migratorio que generará el crecimiento de esas regiones, también habrá espacio para el formato inmobiliario clásico.

El autor es el presidente de CEDU+AEV

Por Damián Tabakman

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