Las nuevas leyes de Florida sobre vivienda y seguros que Ron DeSantis aprobó en 2025

La agenda de vivienda, propiedad y seguros en Florida tuvo modificaciones en 2025, con un paquete de normas impulsadas por el gobernador Ron DeSantis que alteró procedimientos, responsabilidades y derechos tanto de propietarios como de inquilinos, asociaciones, desarrolladores y compañías vinculadas al sector.

Reformas clave sobre condominios en Florida

Las medidas abarcaron desde requisitos estructurales para condominios hasta cambios en la entrega de avisos, reglas para desalojar ocupantes ilegales, nuevas obligaciones de divulgación de riesgo de inundaciones y variaciones en programas de reaseguro.

Una parte de las nuevas disposiciones se centra en la gestión y seguridad de las asociaciones de condominios y cooperativas (COA, por sus siglas en inglés).

La experiencia reciente con eventos climáticos extremos y la necesidad de mantenimiento estructural impulsaron al poder legislativo a establecer requisitos más rigurosos, al tiempo que se ajustan los plazos para su cumplimiento.

La Ley HB 393 impone limitaciones al Programa Piloto de Condominios “My Safe Florida”. Según el texto legal, esta medida ahora prohíbe a las asociaciones de condominios solicitar una inspección o subvención bajo dicho sistema a menos que ya cumplieran con los requisitos de inspección e integridad estructural preestablecidos.

• El objetivo es garantizar que solo aquellas estructuras que ya tomaron medidas de base sean elegibles para la financiación de mitigación de huracanes.
• Esta ley específica entró en vigor el 23 de junio de 2025, al momento de su promulgación por el gobernador.

En una línea similar, la Ley HB 913 introduce varias modificaciones en los estatutos de las COA y cooperativas, al buscar mayor transparencia y preparación financiera.

• Entre los cambios más destacados se encuentra la postergación del plazo para que ciertas asociaciones completen un Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés).
• Además, eleva el costo de reemplazo que debe considerarse en dicho estudio, al pasar de US$10.000 a US$25.000, un ajuste que podría obligar a las asociaciones a revisar al alza sus fondos de reserva para gastos futuros de reparación mayor.
• Al igual que otras normativas clave, la efectividad de esta ley se hizo sentir a partir del 1° de julio.

Cambios en el mercado de seguros y contratos de servicios de Florida

El panorama asegurador de Florida, un tema de alta sensibilidad debido a los riesgos de desastres naturales, también experimentó ajustes significativos que impactan directamente en la disponibilidad y el costo de la cobertura.

La Ley HB 5013 representa una de las modificaciones más directas a la infraestructura de apoyo estatal para las aseguradoras.

Esta disposición reduce drásticamente la financiación del programa Reaseguro para Ayudar a los Tenedores de Pólizas (RAP, por sus siglas en inglés), al disminuir los fondos autorizados de US$2000 millones a US$900 millones.

• Deroga por completo el programa de Asistencia de Reaseguro Opcional de Florida (FORA, por sus siglas en inglés), lo que podría influir en la capacidad de las aseguradoras de obtener reaseguro asequible y, consecuentemente, en las primas finales para los asegurados.
• Esta reducción y derogación cobró vigencia el 30 de junio de 2025.

En cuanto a los contratos de servicios, la Ley SB 282 flexibiliza los requisitos financieros para ciertas asociaciones de garantía de servicio y garantía de hogar.

Ahora, las asociaciones que no cotizan en bolsa pueden ser elegibles para exenciones de seguros si logran cumplir con ciertos criterios financieros definidos en la nueva normativa, facilitando potencialmente la operación de estas entidades. Esta regulación comenzó a aplicarse el 1° de julio.

Además, el sector de la construcción y reparación también ve cambios con la Ley HB 715, la cual expande el alcance de trabajo para los contratistas de techos con licencia, permitiéndoles incluir la valuación y mejora de las conexiones de techo a pared.

• La ley HB 715 mantiene el derecho de cancelar un contrato de techado sin penalidad dentro de un período de diez días, pero limita su aplicación a los contratos suscritos dentro de los 180 días posteriores a un evento que haya motivado la declaración de estado de emergencia.
• Esta regulación entró en vigor el 19 de mayo de 2025.

Normativas de arrendamiento, vivienda asequible y derechos del propietario

El equilibrio entre los derechos del propietario y los del inquilino fue un foco de atención legislativa, además de los esfuerzos por aumentar la disponibilidad de vivienda asequible en todo el estado.

• Notificaciones Electrónicas para Inquilinos (HB 615): la nueva legislación otorga flexibilidad en la comunicación entre arrendadores y arrendatarios. Permite que los propietarios entreguen avisos a los inquilinos de manera electrónica (por ejemplo, por correo electrónico), siempre y cuando ambas partes hayan acordado este método por escrito, lo que ofrece la posibilidad de revocar el acuerdo mediante una notificación escrita. Esta medida simplifica el proceso de notificación y se hizo efectiva el 1° de julio.
• Expulsión de Ocupantes Ilegales (SB 322): en un esfuerzo por proteger la propiedad comercial, confiere una nueva herramienta a los propietarios. Autoriza a los dueños de propiedades comerciales a solicitar al sheriff local que retire inmediatamente a los ocupantes ilegales (squatters) mediante la presentación de un formulario de queja y verificación. Este procedimiento legal comenzó a regir el 1° de julio.

Transparencia de inundaciones, vivienda asequible y uso de vías públicas en Florida

La Ley SB 948 introduce un requisito de transparencia crucial para los propietarios y dueños de parques de casas móviles en relación con los riesgos hídricos.

A partir del 1° de octubre, se exige que divulguen ciertos detalles sobre los riesgos de inundación y los eventos de inundación pasados a los posibles inquilinos.

Un aspecto de protección al consumidor es que esta normativa permite a los inquilinos que sufran grandes daños por inundación rescindir su contrato de arrendamiento si se demuestra que no se les proporcionó la divulgación requerida.

En el ámbito de la vivienda asequible, la Ley SB 1730 modifica la “Live Local Act” para facilitar los proyectos. Las disposiciones de esta ley prohíben a los gobiernos locales imponer requisitos de enmiendas a los desarrollos de impacto regional o exigir una cantidad específica de uso residencial en proyectos de uso mixto.

Esto abre la puerta a que se aprueben desarrollos de vivienda asequible, incluso en parcelas propiedad de instituciones religiosas, promoviendo el apoyo estatal a la vivienda para ciertos empleados. Esta legislación se hizo efectiva el 1° de julio.

Finalmente, la Ley SB 1662 aborda un aspecto de la propiedad estatal al prohibir acampar en el derecho de paso del Sistema Estatal de Carreteras de Florida, con la única excepción del Sendero Escénico Nacional de Florida, y siempre que se cuente con el permiso correspondiente. Esta prohibición entró en vigor el 1° de julio.

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