La ley firmada por Greg Abbott en Texas que impacta en los inquilinos y entra en vigor en enero 2026
La nueva normativa reconfirma que solo los Tribunales de Justicia de Paz tienen competencia para intervenir en los desalojos en el Estado de la Estrella Solitaria
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LA NACION
Una significativa transformación en los procesos de desalojo de Texas se avecina, aunque su impacto real aún tardará en sentirse. El gobernador Greg Abbott firmó una nueva legislación con reglas que agilizan y estandarizan la expulsión de aquellas personas que no tienen derecho legal a ingresar, ocupar o permanecer en un inmueble. Los inquilinos y propietarios tendrán hasta principios de 2026 para adaptarse a las nuevas directrices, ya que la mayoría de los cambios normativos entrarán en vigor a partir del próximo 1° de enero.
Texas cambia sus reglas de desalojo: qué significa para inquilinos y dueños desde 2026
La SB 38, que modifica el Capítulo 24 del Código de Propiedad, configura un cambio significativo en el andamiaje legal de los desalojos en Texas. A partir de enero de 2026, los ocupantes enfrentan plazos más estrictos, advertencias más explícitas, procesos acelerados y la posibilidad de resoluciones sumarias que podrían abreviar considerablemente sus defensas.
A la vez, los propietarios reciben reglas más claras, menos requisitos locales y una vía rápida para recuperar sus inmuebles en casos de falta de pago o permanencia indebida.
Cómo cambian las competencias de las cortes texanas con la SB 38
El texto legal señala que los Tribunales de Justicia de Paz permanecerán como los únicos con competencia para intervenir en los desalojos. Sin embargo, especifica que deben limitarse estrictamente a resolver quién tiene derecho a ocupar el inmueble.
La reforma aclara que estas cortes “no pueden adjudicar el título de la propiedad”, lo que obliga a cualquier disputa relacionada con posesión o dominio a ventilarse en un proceso independiente ante otra instancia.
La ley incorpora secciones nuevas, como la 24.0041, que exige que toda demanda de desalojo se presente únicamente en el precinto donde se ubica la vivienda, lo que elimina la posibilidad de elegir otro foro.
Asimismo, la sección 24.0042 fija un método preciso para el cómputo de los plazos procesales. Esto incluye fines de semana y feriados, salvo que el último día caiga en una fecha no hábil, en cuyo caso el período se traspasa al siguiente día disponible.
Otra novedad es la sección 24.0043, que restringe la capacidad de modificar los procedimientos. El documento establece que solo la Legislatura puede alterar los pasos del proceso de desalojo y que ningún tribunal está facultado para suspender reglas, salvo en circunstancias excepcionales de desastre y bajo una solicitud escrita, pública y aplicable por igual a todas las cortes afectadas.
Avisos previos, comunicación con el inquilino y obligaciones del propietario de Texas
Las modificaciones al apartado 24.005 imponen nuevas exigencias para los propietarios en la etapa previa al juicio. El texto confirma que el residente debe recibir al menos tres días de aviso por escrito antes de iniciar la demanda, aunque las partes pueden acordar un plazo distinto mediante contrato.
En los casos en que la expulsión se origine solo por falta de pago y siempre que el inquilino no registrara atrasos antes del mes del aviso, la notificación debe adoptar la forma de “pago o desalojo”. Si el retraso ya era habitual, el dueño tiene la alternativa de enviar ese mismo aviso o directamente una orden de desocupación.
El documento también aborda la relación entre los requerimientos estatales y los federales. Si una norma nacional impone al arrendador un período obligatorio para notificar al ocupante, la reforma deja claro que cumplir con la notificación estatal es suficiente para presentar la demanda, aunque prohíbe ejecutar una orden de lanzamiento antes de que transcurra el tiempo que exige la regulación federal. Así, la norma estatal evita demoras procesales, pero obliga a respetar la totalidad del plazo antes de expulsar físicamente al inquilino.
Desalojos más rápidos en Texas: nuevos plazos, audiencias virtuales y advertencias obligatorias
La ley también ajusta los plazos para las audiencias. De acuerdo con la sección 24.0051, los alguaciles y agentes deben esforzarse por notificar la demanda y la citación dentro de los cinco días hábiles posteriores a la presentación.
El juicio, en tanto, debe fijarse entre el décimo y el vigésimo primer día después de iniciada la acción, sin posibilidad de adelantarlo antes del cuarto día desde la notificación al inquilino. Además, ningún aplazamiento podrá extenderse más de una semana, salvo acuerdo escrito entre las partes.
Las citaciones deben incluir advertencias expresas, tanto en inglés como en español, resaltadas en negrita y dirigidas directamente al ocupante. La reforma permite además que, cuando exista acuerdo entre propietario e inquilino, las audiencias se realicen por videoconferencia, llamada telefónica u otro medio electrónico disponible.
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