El fenómeno inesperado del mercado inmobiliario: cuáles son los departamentos en alquiler que más aumentaron
Comprar un departamento para alquiler puede ser una buena inversión: las tipologías en los que los contratos más aumentaron de precio
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LA NACIONManuela Viñales
En un mercado de alquileres hasta ahora estable, el precio medio subió 2.7% en el primer mes del año. El inicio de 2026 muestra una aceleración puntual en los precios, tras el cierre de 2025 con aumentos más moderados. Los departamentos chicos son los que registran el mayor incremento de precio interanual. En concreto, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $763.818 por mes. Mientras que un tres ambientes de 70 m² por $1.026.674 por mes.
En este contexto, Leandro Molina, director de Zonaprop, la plataforma que realizó el relevamiento analiza el comportamiento de los últimos años: indica que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron fuertemente en febrero 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquiler. “Con el incremento del 2,7% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan suba de 34,9% en los últimos doce meses, por arriba de la inflación (31,2%) y levemente por arriba del ajuste del ICL (34,8%)”.
Molina profundiza el fenómeno: desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero del 2023. Luego, en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En noviembre 2025 cayó 1,3%. “Y en enero se mantuvo esa tendencia: en enero 2026 cae 7,7% y el volumen de oferta actual es 2,9 veces superior al registrado en febrero del 2023 (mínimo)”, agrega Molina y se refiere a la renta que deja el alquiler de una propiedad: “Se ubica en 5,09% bruto anual. Se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión, 3,2% más de lo requerido un año atrás”.
Cuánto aumentó el alquiler de un monoambiente
Pero el dato que sorprende es que hubo una categoría que se destacó por sobre el resto: el monoambiente. Entre diciembre y enero de 2026 este tipo de unidades sufrió un incremento de su valor de alquiler publicado del 10% intermensual alcanzando los $550.000, según el informe mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.
Sin embargo, al analizar la evolución por tipología entre noviembre y diciembre el panorama llama la atención. Durante este periodo los departamentos de dos ambientes y los monoambientes mantuvieron los mismos valores que en noviembre, y fueron las unidades más grandes las que experimentaron un aumento, en este caso del 5,9%.
El alza puntual del precio de alquiler de los monoambientes durante el primer mes del año podría explicarse por un incremento en la demanda de este tipo de unidades, impulsada por la cercanía con el inicio del ciclo universitario, en el que estudiantes del país se concentraron en la ciudad de Buenos Aires en busca de alojamiento.
La tendencia también se reflejó en los datos interanuales. Los valores de alquiler registraron aumentos significativos, y el monoambiente fue el que los lideró, con una suba del 37,5%. Le siguieron los departamentos de dos ambientes con una suba del 30%, y finalmente, el tres ambientes con un incremento del 28,5%.
En otras ciudades de la Argentina se repitió el mismo fenómeno: en Rosario los monoambientes también lideraron las subas interanuales, con un aumento cercano al 60%, un 20% más que la ciudad de Buenos Aires. En segundo lugar, se ubicaron los departamentos de tres ambientes con un aumento de 51,3%, y finalmente los de dos con un incremento del 43,3%.
Aún así, los valores mensuales promedio en la ciudad santafesina se mantuvieron por debajo de la capital del país. En Rosario, un monoambiente se publicó a $350.000, un dos ambientes a $430.000 y un tres ambientes a $590.000, cifras que se ubicaron aproximadamente $200.000 por debajo de la ciudad de Buenos Aires.
Por cuánto se alquila un dos y un tres ambientes
El valor del alquiler no depende únicamente de la tipología. El estado, la antigüedad y la ubicación del inmueble son factores determinantes a la hora de fijar el precio.
En la ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes a estrenar se ubicó en $810.574, $46.756 más que una unidad usada, que se ofrecía por $763.818, según el informe de noviembre de Zonaprop.
Cuál es el barrio más caro para alquilar
Si el estudio se analiza por zonas, las diferencias se amplificarían. Puerto Madero se posicionó como el barrio más caro para alquilar, con un valor mensual promedio de un departamento de dos ambientes por $1.238.741. En el ranking lo siguió Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676.
En un escalón intermedio aparecieron barrios como Colegiales, con un valor de $764.760, Recoleta $747.713 y Almagro $720.773.
En el extremo opuesto, los valores más económicos los registraron San Nicolás con $657.065, Parque Avellaneda con $649.91 y Floresta con $639.271.
A estos montos se suman las expensas que representaron, en promedio, el 23,2% del precio de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un 7,5% más que en Rosario, en el que el valor descendió a 17,5%, según el informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.
Por último, en enero la oferta de departamentos disponibles se mantuvo en niveles similares que en enero 2025. Sin embargo, se observó un cambio en la composición: el número de publicaciones expresadas en dólares aumentó y alcanzó un 30% del total.
Dónde alquilan los estudiantes
Palermo Sur o Universitario es una microzona ubicada en el límite sur del barrio, lindera con Almagro, y delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, que experimenta una popularidad cada vez mayor.
Los valores de las propiedades ubicadas en Palermo Sur mostraron una tendencia alcista sostenida por tercer año consecutivo, con un valor promedio del m2 que alcanzó los US$3684, lo que representa un incremento del 4,36% en comparación con el 2024, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario.
Una de las explicaciones del crecimiento de la zona es que es elegida por los estudiantes por la oferta educativa. “Las universidades son un imán para estas ubicaciones, y la Universidad de Palermo tracciona gente del interior”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Predial, una desarrolladora con proyectos en la zona.
El empresario explica que el crecimiento inmobiliario también fue impulsado por la oferta culinaria y vida nocturna. “La presencia de estudiantes fomenta la creación de negocios comerciales y gastronómicos orientados a este público, como cafeterías, librerías y espacios de estudio, lo que a su vez potencia la economía”, coincide Agustín Walger, Director de Lepore Propiedades.
“Palermo tiene un aspiracional en la gente y esta microzona tiene un desborde de personas que no llegan al Palermo central pero quiere vivir en el barrio”, explica Brodsky. Esta justificación se reflejó en los valores de los departamentos que están en el submercado que representa Palermo Sur.
En números, los precios de las propiedades a estrenar son menores que los de Palermo Hollywood, pero mayores a los de Almagro. Si se compara el m² a estrenar (US$3684), con otras partes de Palermo, su valor es apenas mayor que Soho (US$3674) y que Freud (US$3571), pero menor que Hollywood (US$3773), Cañitas (US$4350) y Palermo Nuevo (US$5555).
Por otro lado, en Almagro -zona aledaña-, los precios bajaron un 19% y se ubicaron en US$2979/m², según Reporte Inmobiliario.
Por otra parte, los precios del m² usado y de pozo no están disponibles por microzona, pero según el Index de Zonaprop del mes de noviembre, que relevó a Palermo en su totalidad, el metro cuadrado a estrenar tiene un valor promedio de US$3893/m² , el de pozo, US$3976/m² de pozo y el usado, US$3035/m². Estos valores lo ubican como el segundo barrio más caro de CABA, después de Puerto Madero.
“Los precios del mercado van a seguir subiendo. Hoy estamos vendiendo a valores de hace 10 años atrás en un mundo que inflacionó, por lo menos un 40% en dólares los últimos diez años”, declara Brodsky, quien agrega que “en esta zona se vende bien, y hay cada vez más público”.
Cuánto cuesta un departamento en Palermo Sur
En los últimos cuatro años, la cantidad de proyectos en construcción en Palermo Sur se mantuvo estable, luego de una fuerte caída en 2021 cuando las obras en construcción se redujeron de 66 a 47 con aproximadamente 100.091 m² en construcción. “Es decir, 54.000 m² menos que en 2021, pero niveles similares que en los últimos años", aclara Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
El informe de la plataforma detalló que del total de los emprendimientos, 17 fueron iniciados recientemente y poseían avances de obra inferiores al 5%. “Al estar ubicado cerca de las universidades, las tipologías que más abundan son los monoambientes, seguidos por los dos ambientes y, por último, los departamentos de tres ambientes, que aparecen en forma más reducida”, agrega Gómez Picasso.
Estas construcciones tienen dos públicos en mente: a los consumidores finales, que suelen ser jóvenes y parejas, y por otro lado, a inversores que adquieren el inmueble para alquilar. Walger, de Lepore, estima que hoy la rentabilidad estimada que deja un alquiler oscila entre el 5% y el 7% anual en dólares. “Mucha gente compra como inversión, porque estás en Palermo pero no pagas el m² a un precio tan alto y lo podés alquilar mejor que en Villa Crespo o Almagro”, comenta Brodsky.
Para finalizar, la demanda se divide en tres tipos de inquilinos: “Estudiantes universitarios -porteños o del interior- que buscan cercanía con los centros educativos; turismo hospitalario, por la proximidad con el Sanatorio Güemes, Sanatorio Finochietto y el Hospital Gutiérrez de Niños; y, por último, turismo vacacional, atraído por la oferta cultural y gastronómica de Palermo”, concluye el director de Lepore, empresa que cuenta con 23 desarrollos en la zona.
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