Oficinas vacías en Los Ángeles: la ley AB 2074 que permite construir viviendas donde antes no se podía
Si se promulga, la ciudad californiana tendrá hasta julio de 2027 para designar los distritos donde aplicará la nueva normativa
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LA NACION
El debate sobre el acceso a la vivienda en California sumó un nuevo capítulo con el avance del proyecto AB 2074, una propuesta que apunta a incrementar la densidad urbana en áreas centrales. El texto plantea un cambio en las reglas de desarrollo inmobiliario, con foco en ciudades de gran tamaño como Los Ángeles, donde la disponibilidad habitacional resulta insuficiente frente a la demanda.
AB 2074 en California: cambios en zonificación y altura de edificios en Los Ángeles
El proyecto AB 2074 fue presentado en febrero y forma parte de una serie de medidas que buscan modificar el esquema tradicional de planificación urbana. En ese contexto, el proyecto podría transformar el mercado inmobiliario.
- Uno de los puntos centrales de la iniciativa es la obligación de crear distritos vinculados al transporte en áreas céntricas. En esos espacios, las autoridades locales deberán permitir desarrollos residenciales sin restricciones que limiten su aprobación, siempre que cumplan con los requisitos establecidos por el estado.
- La normativa fijará parámetros mínimos de altura que las ciudades no podrán reducir.
- Además, establecerá que una porción significativa del suelo deberá habilitar torres de gran escala.
- También se incorporarán criterios de densidad que obligan a permitir una mayor cantidad de unidades habitacionales por superficie. En determinados sectores, incluso se eliminará el límite máximo, lo que abrirá la puerta a proyectos de alta concentración poblacional.
- Otro componente clave es la simplificación de los procesos de aprobación. Los desarrollos que cumplan con condiciones laborales y de acceso a vivienda podrán obtener autorizaciones administrativas en plazos más breves, sin pasar por revisiones ambientales discrecionales.
Este último mecanismo busca reducir tiempos que actualmente pueden extenderse durante años. Con el nuevo esquema, los proyectos podrían avanzar en pocos meses, lo que modificaría la dinámica de inversión en el sector inmobiliario.
A su vez, la propuesta contempla la creación de un fondo estatal destinado a facilitar financiamiento. Se trata de un sistema de préstamos con tasas reducidas que apunta a cubrir costos elevados, especialmente en proyectos de reconversión de edificios existentes.
Impacto de la ley AB 2074 en Los Ángeles y conflicto con gobiernos locales
La necesidad de esta ley se ve impulsada por la situación del mercado inmobiliario en la ciudad, donde el sector de oficinas registró una tasa de vacancia del 25,1% al cierre de 2025, según los datos recolectados por Construction Dive.
Para abordar esto a nivel local, el Consejo Municipal de Los Ángeles adoptó en febrero una Ordenanza de Reutilización Adaptativa, que permite convertir edificios comerciales de al menos 15 años de antigüedad en viviendas.
Sin embargo, la nueva propuesta estatal introduce exigencias más amplias que las iniciativas municipales. Esto incluye la obligación de aplicar nuevas reglas en plazos definidos por la ley, lo que limita la capacidad de las autoridades locales para ajustar la normativa según sus propios criterios.
En experiencias previas, algunas ciudades optaron por demorar la implementación de leyes similares mediante cambios parciales en la zonificación. La nueva iniciativa busca evitar esas demoras al establecer estándares obligatorios que deben cumplirse en tiempos específicos.
“La primera ordenanza de reutilización adaptativa transformó muchos edificios bancarios antiguos y espacios comerciales en la primera oleada de desarrollo residencial del centro de la ciudad”, dijo Nella McOsker, presidenta y directora ejecutiva de la Central City Association de Los Ángeles, a Construction Dive.
“Si avanzamos rápidamente hasta el presente, nos encontramos ante un conjunto de edificios muy diferente y ese es un tipo de problema político distinto que resolver”, señaló.
Cuándo entraría en vigor la ley AB 2074 y qué plazos fija para ciudades de California
El proyecto de ley AB 2074 se encuentra en su fase inicial de revisión por comités. El 8 de abril, el Comité de Vivienda de la Asamblea lo aprobó con una votación de diez a uno.
Tras ser enmendado el 9 de abril, el proyecto fue remitido al Comité de Recursos Naturales de la Asamblea, donde tiene programada una audiencia para el 20 de abril.
Para que el proyecto se convierta en ley, debe completar con éxito los siguientes pasos en la Legislatura de California:
- Limpiar comités adicionales: debe superar las revisiones de otros comités de la Asamblea, como el de Recursos Naturales.
- Votación en el pleno de la asamblea: necesita ser aprobado por la totalidad de la Cámara de la Asamblea.
- Proceso en el Senado: una vez aprobado en la Asamblea, se traslada al Senado estatal para pasar nuevamente por revisiones de comités y una votación final en el pleno.
- Firma del gobernador: el paso final es llegar al escritorio del gobernador Gavin Newsom para su firma y promulgación.
En caso de ser promulgado el proyecto, las siete ciudades más grandes de California, incluida Los Ángeles, tendrán hasta el 1° de julio de 2027 para designar sus distritos de transporte regional e implementar la ley.
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